Les principales caractéristiques d’un prêt immobilier

 

Le prêt immobilier est un formidable outil pour devenir propriétaire.

Comme nous allons le voir c’est un sujet passionnant mais un peu long à traiter…

Je vous propose donc de le découvrir en détail dans une série de 3 articles 😉

 

Le prêt immobilier est une étape très importante lors de l’achat d’un bien.

Aussi bien pour votre résidence principal ou secondaire que pour faire du locatif.

D’ailleurs c’est ce prêt qui va conditionner votre capacité à pouvoir réaliser votre projet.

Caractéristiques prêt immobilier
Crédit photo : AUTB.

Au-delà du sacro-saint taux d’intérêts il faut bien regarder toutes ses caractéristiques.

Sinon vous risquez de vous retrouver un jour ou l’autre face à de belles surprises…

Nous allons donc décomposer ensemble les facettes d’un crédit immobilier.

 

 

Les composants essentiels du prêt immobilier

 

Les différents leviers…

Commençons par regarder ce qui se cache derrière ce crédit immobilier.

Et notamment ce qui se trouve en plus du montant que vous empruntez.

Car derrière ce facteur fixe se trouvent plusieurs variables que vous pouvez ajuster

 

Il y a bien sûr le taux d’intérêt hors assurance sur lequel on se focalise beaucoup.

Et pour cause c’est lui qui détermine le loyer de l’argent que vous allez emprunter.

Plus il est élevé et plus vous devrez rembourser d’intérêts et plus l’opération sera chère.

C’est donc souvent l’étalon qui est utilisé pour comparer les offres des différentes banques.

 

Étroitement lié à ce taux d’intérêt se trouve la durée de l’emprunt.

Ces deux paramètres sont corrélés et évoluent dans le même sens.

Dit autrement plus la durée augmente et plus le taux sera important.

De même si la durée diminue vous payerez moins d’intérêts sur votre crédit.

 

En parallèle la mensualité de votre prêt varie en fonction de ces deux variables.

Pour un montant donné si la durée est plus longue les échéances seront plus douces.

A contrario avec une durée plus courte il faudra rembourser plus chaque mois.

Il faut donc ajuster au mieux ce paramètre en fonction de ce que vous voulez faire.

 

…et leurs influences

Il est nécessaire de trouver le bon équilibre entre ces trois facteurs pour financer votre projet.

 

Il ne faut donc pas hésiter à modifier la durée, le taux et la mensualité et voir ce que ça donne.

Car en jouant sur l’un de ces curseurs vous déplacerez obligatoirement les deux autres.

Vous devez donc toujours garder en tête ces trois caractéristiques principales du prêt.

 

Vous n’agirez pas de la même manière si vous achetez votre résidence principale ou faites du locatif.

Dans le premier cas vous pouvez au choix préférer rembourser vite votre emprunt (meilleure solution).

Ou bien ne pas être étouffé par les mensualités en choisissant une durée plus longue (moins bien).

Alors qu’en tant qu’investisseur vous avez intérêt à allonger la durée pour augmenter votre rendement.

 

Le taux que vous obtiendrez sera donc la conséquence de votre choix sur ces deux paramètres.

Enfin… si vous êtes dans la situation enviable de pouvoir choisir car ce n’est pas toujours le cas !

Si vous avez de faibles revenus il faudra prendre une longue durée avec une mensualité élevée pour vous.

Et donc vous aurez un taux plus important que ceux qui peuvent emprunter sur moins longtemps.

 

 

Le sacro-saint taux d’endettement

 

Une limite à ne pas dépasser

En parallèle des caractéristiques que nous avons vu il y a un garde-fou.

 

En effet vous ne pouvez pas demander de l’argent comme bon vous semble.

Il faut respecter des critères d’endettement pour pouvoir emprunter.

Ces conditions précises ont été définies pour éviter les problèmes.

 

Si on regarde on voit qu’elles sont autant utiles aux emprunteur qu’aux banques.

Elles vous permettent d’éviter de vous noyer sous une montagne de dettes.

Tout en limitant les risques de défaut de paiement pour le prêteur.

 

En règle général les banques appliquent une règle qui est assez simple.

Elle consiste à ne pas prêter plus qu’un tiers des revenus du demandeur.

Cela veut dire que votre mensualité ne peut pas dépasser 33 % de vos revenus.

Dans cette enveloppe se trouvent les salaires, primes pérennes et le 13-14 ème mois.

Mais aussi certaines indemnités ou aides diverses en fonction des établissements.

 

Si vous vous souvenez de la partie précédente vous voyez qu’un paramètre sera bloquant.

On peut jouer sur la mensualité mais elle ne pourra pas s’envoler plus haut que ces 33 %.

Tant que vous êtes en dessous pas de problème mais si vous y êtes c’est une autre histoire.

Il faudra alors augmenter la durée du crédit et donc le taux pour emprunter la somme voulue.

 

Les cas particuliers

Tout n’est pas aussi simple que ce que nous venons de voir juste au-dessus.

Pour certaines situations particulières des règles spécifiques s’appliquent.

Taux endettement immobilier-locatif
Crédit photo : Frédéric BISSON.

 

Dans le cadre d’un investissement locatif les usages sont un peu différents.

La majorité des établissements prennent en compte 70 % des futurs loyers.

Ce qui permet d’augmenter mécaniquement vos ressources financières.

Et donc de baisser en même temps votre taux d’endettement.

 

A noter que dans un cas très particuliers les caractéristiques sont encore différentes.

Si vous arrivez à autofinancer votre achat immobilier et à être crédible.

Votre banque pourra exceptionnellement mettre de côté votre taux d’endettement.

Mais ce genre de dossier reste très marginal parmi ceux étudiés par les banques.

 

Le prêteur peut également se baser sur ce que l’on appelle le reste à vivre.

Cette façon de faire est d’autant plus pertinente que vos revenus sont importants.

Car dans ce cas précis utiliser au sens strict la formule des 33% n’aurait pas de sens.

En effet si vous gagnez 10 000 € nets par mois la mensualité maximum est de 3 333 €.

Pourtant vu vos moyens vous pourriez facilement augmenter vos remboursements.

 

C’est dans ce genre de situation atypique que le reste à vivre est utilisé.

Pour le calculer il suffit de soustraire à vos revenus l’ensemble de vos charges.

Comme vos futures échéances de prêt, vos impôts et vos différents frais.

On obtient alors la somme qu’il vous restera une fois vos dépenses obligatoires débitées.

Ce montant ou du moins une partie pourra donc servir à augmenter vos mensualités.

 

 

L’assurance du prêt

 

Une couverture en cas de gros pépin

Qui dit achat immobilier en France dit également assurance emprunteur.

 

Nous allons voir que c’est est un élément très important de votre crédit immobilier.

Premièrement parce qu’elle vous couvre en cas de problèmes graves.

Deuxièmement car son prix va faire augmenter le coût de votre crédit.

 

Quand on regarde ce que coûte un prêt on s’aperçoit que deux lignes sont importantes.

Le montant des intérêts et celui de l’assurance emprunteur.

Et quand les taux sont bas cette dernière peut même être plus chère que les intérêts…

 

Il faut donc être vigilant sur le coût de cette assurance et de ses différentes options.

Pour autant il faut quand même que votre assurance vous couvre suffisamment.

Sinon c’est pire car vous risquez de ne pas être pris en charge ou pas correctement.

 

Les composantes sont nombreuses : décès, P.T.I.A., invalidité, I.T.T., perte de revenus…

D’un contrat à l’autre la prise en charge et les conditions peuvent être très différentes.

Et en plus il n’est pas facile de faire des comparaisons sauf à lire en entier toutes les notices.

On remarque alors que les exclusions de garanties et les conditions varient beaucoup…

 

Il n’y a qu’une solution pertinente pour être certain de prendre la meilleure assurance.

C’est de lire les conditions générales puis de les comparer entre elles…

Ça ne fait pas du tout rêver mais au moins vous êtes sûr de ne pas passer à côté de quelque chose.

Vous pourrez alors choisir la meilleure, la moins chère ou le meilleur rapport qualité-prix.

Et vous le ferez en toute connaissance de cause et surtout suivant vos besoins.

 

Le prix ne fait pas tout…

On peut légitimement penser que l’assurance la plus chère sera celle qui protège le mieux.

Mais dans les faits ce n’est pas le cas comme j’ai pu le constater il y a quelques semaines.

 

A la recherche d’une solution de financement j’ai rencontré plusieurs banques.

Chacune d’entre elles m’a bien sûr proposée et vantée son contrat groupe.

Après ces différents rendez-vous j’ai analysé et compilé chaque proposition d’assurance.

En me basant sur les garanties décès, P.T.I.A., invalidité et I.T.T. de chaque assureur.

 

J’ai d’abord constaté que les prix allaient du simple au triple !

Mais aussi que les degrés de couvertures et les exclusions n’étaient pas du tout les mêmes.

Le comble dans tout ça c’est que l’assurance la plus chère n’était pas du tout la meilleure

 

Le contrat groupe le moins cher n’était pas celui qui couvrait le mieux mais il était pas mal.

Il comprenait une meilleure protection pour les affections psy et du dos que le plus cher.

Pour le reste il était par contre en retrait mais vu le prix ça ne semblait pas anormal.

 

Vous devez donc être particulièrement vigilant et bien comparer les assurances des banques.

Ce n’est pas le premier critère auquel on pense mais il est pourtant essentiel en cas de problème.

Notamment si vous choisissez de conserver l’offre de votre établissement pour votre prêt immobilier.

 

La délégation

Vous avez aussi la possibilité de faire appel à une assurance externe à votre banque.

C’est ce que l’on appelle communément la délégation d’assurance.

 

Les banques n’en sont pas fans car elles viennent marcher sur leurs plates-bandes.

Et si vous avez le malheur d’en parler elles risquent d’augmenter le taux d’intérêts proposé.

C’est bien sûr illégal mais c’est hélas une pratique répandue quand on négocie son prêt immobilier.

De plus la loi vous permet de pouvoir substituer facilement un contrat groupe par une délégation.

A condition que les garanties proposées par cet assureur soient équivalentes ou supérieures.

 

Dans les faits il ne vaut mieux pas en parler et signer l’offre de prêt en l’état.

Vous aurez alors 1 an pour demander gratuitement une substitution à votre banque.

Elle ne pourra pas la refuser si votre nouveau contrat respecte les conditions d’équivalences.

Alors n’hésitez pas à invoquer la loi Hamon au bout de quelques mois 😉

 

Quand on compare les contrats groupes avec les délégations il n’y a pas photo.

Elles sont systématiquement moins chères quel que soit les options et garanties.

On peut même réussir à être bien mieux couvert tout en faisant des milliers d’euros d’économies !

 

 

Les garanties du prêt

 

Les différents types

Pour qu’un prêt soit accepté par le prêteur il lui faut une garantie.

Elle lui servira si jamais vous vous trouvez en incapacité de payer.

Garanties prêt banque
Crédit photo : Michèle Turbin.

 

Il y a deux grands types de garanties pour les crédits immobiliers.

Celles qui nécessitent un acte notarié et le cautionnement mutuel.

Les caractéristiques de ces deux solutions sont vraiment différentes.

Mais quel que soit votre choix il faudra payer pour sa mise en place.

 

Certains établissements utilisent indifféremment toutes les solutions disponibles.

Alors que d’autres préfèrent utiliser exclusivement une garantie particulière.

Par exemple le cautionnement via une filiale maison ou une hypothèque sur le bien.

 

Si c’est ce qui vous arrive, d’un coup les choses vont devenir plus compliquées.

Dans le meilleur des cas la banque acceptera le changement mais sera moins à l’aise.

En même temps c’est normal car elle n’est pas habituée à travailler de cette manière.

 

Mais parfois elle peut tout bonnement refuser d’utiliser un type particulier.

Dans ce cas vous serrez obligé de faire un choix entre la banque et la garantie.

Ce qui peut être très compliqué et inconfortable pour vous si vous êtes pressé.

 

Les actes notariés

Ils sont largement répandus et connus à travers le monde notamment l’hypothèque.

D’ailleurs dans les pays anglo-saxons on parle de crédit hypothécaire.

Mais comme nous allons le voir il y a une autre forme d’acte qui est très intéressante.

 

On trouve historiquement l’hypothèque qui consiste à adosser la créance à un bien.

Ainsi si vous ne pouvez honorer les mensualités la banque peut vous poursuivre.

Pour faire saisir votre logement puis le faire vendre afin de se rembourser

 

Quand vous voudrez revendre il faudra ajouter des frais de mainlevée d’hypothèque.

On n’y pense pas lors de l’achat mais c’est important de le garder en tête 😉

Notamment car il y a de grandes chances que vous revendiez au bout de quelques années.

Connaitre le coût de cette démarche vous permettra donc de comparer les différentes options.

 

Une solution moins connue est le Privilège de Prêteur de Deniers abrégée en PPD.

Cette garantie qui se signe également chez le notaire coûte moins cher que l’hypothèque.

Mais il faut que l’habitation garantie soit déjà construite au moment de la signature.

De plus ce privilège ne peut porter que sur les fonds alloués à l’achat et rien d’autre.

Comme pour une hypothèque en cas de non-paiement le bien est saisi puis vendu.

Et il y a également des frais de mainlevée à régler en cas de revente.

 

S’il y a des travaux ou des frais de notaires dans l’emprunt ça devient plus compliqué.

Car ils doivent être garanties en plus du PPD par une hypothèque classique…

Mais vous ferrez quand même des économies car le montant hypothéqué sera plus faible.

 

Le cautionnement

C’est une garantie plus récente mais elle est préférée par les Français.

 

Le cautionnement a une approche totalement différente de ce que nous venons de voir.

Vous payez une caution à un organisme qui est ou non une filiale de la banque.

Et en contrepartie il se substituera à vous si vous ne pouvez plus payer…

… avant de se retourner contre vous en faisant vendre votre bien.

 

Le principe de fonctionnement des sociétés de cautions est facile à comprendre.

En fonction de leurs propres statistiques de défaillances elles fixent des barèmes.

Qui sont ensuite appliqués sur les sommes que les emprunteurs veulent garantir.

On peut donc les décrire comme un pot commun qui mutualise les risques.

 

Il y a deux grands types d’établissements de cautions mutuelles sur le marché.

Ceux qui sont directement filiales des banques (CAMCA, SACCEF, CMH…).

Et ceux qui sont mutualisés comme Crédit Logement qui est le plus connu.

 

Si vous passez par Crédit Logement vous pouvez récupérer de l’argent à la fin du prêt.

Ce remboursement est fonction du taux de défaut des autres emprunteurs pendant la période.

C’est donc plutôt une bonne affaire pour les emprunteurs s’il n’y a pas eu de grosse crise.

En revanche cette caution coûte plus cher à la souscription que celles des banques.

Comme quoi on n’a pas rien sans rien… 🙂

 

Les filiales des banques sont quant à elles moins cher mais il n’y a pas de restitution partielle.

Donc vous ne reverrez plus du tout l’argent que vous avez versé à ces organismes.

C’est à vous de voir si vous préférez payer plus et avoir un peu ensuite ou payer moins tout de suite.

 

A noter qu’il existe également d’autres garanties mais elles sont marginales sur le marché.

Il s’agit notamment d’offre de cautionnements dédiés aux fonctionnaires ou assimilés.

Et qui s’avèrent très avantageuses financièrement pour eux.

 

Pour vous qu’est-ce qui est le plus important dans un prêt immobilier ?

 

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3 plusieurs commentaires

  1. Très complet comme article. Ton blog est une vraie mine d’or pour ceux qui souhaitent en apprendre plus sur les crédits. Bonne continuation. 🙂

  2. Bonjour,

    Effectivement article très complet. Je ne sais pas si tu penses évoquer dans un prochain article le sujet des frais intercalaires (pas toujours pratiqués par les banques avec des pours et des contres) qui sont également un sujet important quand on achète dans le neuf et que l’on doit attendre de longs mois avant de rentrer dans son nouveau logement. Est-ce que tu parleras également des prêts 1% logement ou prêt à taux 0 de l’état?
    Merci pour tes articles,

    • Bonjour Stéphane !

      Merci pour tes encouragements 😉

      Alors le prochain article sur le sujet (qui sera le prochain prochain article du blog) sera sur les à côtés du crédit immobilier.
      Il traitera notamment de la relation avec la banque préteuse et des éventuelles contre-parties demandées.
      Mais je vais trouver un petit endroit ou parler des intérêts intercalaires pour les achats en VEFA ou les constructions.

      Quant aux prêts aidés comme le PTZ+, l’éco PTZ et action logement (nouveau nom du 1% logement) ils feront l’objet d’un article dédié.
      Par contre je n’ai pas encore planifié sa publication, et je ne l’ai pas écris non plus 😀

      Au plaisir,
      Marc.

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