Est-il rentable de faire racheter son crédit immobilier ?

Quand les taux d’intérêts sont bas les emprunteurs se posent souvent la même question :

« Est-ce que je peux réussir à gagner de l’argent en faisant racheter mon crédit immobilier ? »

Rentable de faire racheter son credit immobilier

Il est légitime de s’interroger et de regarder ce que l’on peut faire car les sommes en jeu sont importantes.

Il faut tout de même garder à l’esprit que le rachat ne fera pas en claquant des doigts et que vous devrez faire des démarches.

 

 

L’évolution après l’achat

Vous avez trouvé le logement qui vous convenait le plus et vous l’avez acheté.

 

A peine remis du marathon entre l’offre d’achat, les rendez-vous chez le notaire et dans votre banque vous devez emménager.

Sans oublier une période de décoration de votre nouveau chez vous et peut être même des travaux.

Puis pendant plusieurs années vous faites votre petite vie et vous payez chaque mois votre emprunt à la banque.

 

Parallèlement le contexte économique a changé et avec lui les taux d’intérêts (le coût de l’argent).

S’ils ont augmentés tant mieux pour vous car vous avez emprunté au bon moment et vous avez pu obtenir plus d’argent ou une durée de remboursement moins longue 🙂

Par contre si les taux d’intérêts ont diminués entre temps, les conditions actuelles sont meilleures que lorsque vous avez acheté.

 

Dans ce cas vous serrez tenté de regarder les taux qui se pratiquent pour les comparer à ceux de votre emprunt.

Et si vous constatez que l’écart est significatif alors vous aurez envie de vous renseigner pour voir ce que l’on peut vous proposer.

Vous pourrez alors vérifier si le rachat de crédit est intéressant pour vous et si c’est le cas combien vous pouvez économiser avec cette opération.

 

 

Des critères à vérifier avant de se lancer

Avant de vous lancer dans les démarches il y a plusieurs choses rapides à vérifier.

Et si vous rentrez dans les clous vous pourrez continuer sur votre lancée et faire racheter votre prêt.

 

Vous devez simplement contrôler que votre crédit respecte ces points :

  • La durée restant à payer doit être supérieure à la durée déjà remboursée.
    Plus le temps passe et plus le pourcentage de capital au sein des mensualités augmente.
    Tandis qu’au fil du temps la part des intérêts diminue.
    Quand vous faites racheter votre crédit vous ne pouvez pas jouer sur le montant du capital mais vous pouvez le faire sur celui des intérêts.
    Vous comprenez donc pourquoi il vaut mieux faire un rachat au début du crédit pour maximiser les gains.
  • Pour que le rachat soit rentable le capital restant de votre prêt immobilier doit être supérieur à 50’000 €.
    Si le capital est inférieur vous allez faire beaucoup d’efforts pour ne gagner que des miettes et vous aurez perdu énormément d’énergie pour presque rien.
    Pire, avec les frais de dossiers, le cautionnement et les indemnités de remboursement de l’ancien prêt il est même possible que vous perdiez de l’argent
  • Vous n’avez pas dépassé 1/3 de la durée de votre crédit.
    Ce n’est pas impossible de le faire dans le 2ème tiers mais le différentiel de taux entre les deux emprunts devra être bien plus important pour que l’opération soit rentable.
  • La différence de taux entre vos deux emprunts doit être d’au moins 1 %.
    En dessous vous payerez plus cher en frais que vous n’aurez de gains.
    Si vous vous trouvez dans le 2ème tiers du prêt le différentiel de taux doit être de 2 % minimum.

 

 

Tenter de renégocier

Le premier réflexe qu’on la plupart des gens est d’aller voir la banque qui leur a fait le prêt pour essayer de le renégocier.

 

Ce n’est pas un mauvais raisonnement et ça ne coûte rien d’essayer mais malheureusement les chances sont limitées.

Ce qui est bien dommage car dans le cadre d’une renégociation le processus est rapide et le client doit juste payer des frais de dossiers.

Tenter de renegocier son credit immobilier

 

Pour comprendre pourquoi les banques sont frileuses à l’idée de renégocier un crédit existant revenons en arrière.

Quand vous avez contracté votre prêt, votre établissement n’a pas sorti un taux du chapeau, elle l’a calculé grâce à plusieurs indicateurs.

Le taux est corrélé au loyer de l’argent sur la période et au taux des Obligations Assimilables au Trésor (OAT) à 7 ans ou plus.

A ces deux paramètres variables on peut en ajouter votre profil d’emprunteur qui lui est fixe (il ne va pas varier rapidement).

Un programme informatique va alors compiler ces 3 facteurs importants avec d’autres éléments comme les taux interbancaires pour déterminer le taux de votre emprunt.

Puis à la signature du crédit votre banque va prendre des assurances pour se couvrir en fonction du montant et de la durée du prêt, voir emprunter elle-même de l’argent.

 

Du coup quand vous venez la voir quelques années après pour négocier sa marge de manœuvre est limitée.

Elle est obligée de réduire sa marge pour baisser le taux de votre emprunt et si elle descend trop elle perdra de l’argent.

C’est le point le plus difficile à comprendre, même si les taux ont baissés de 2 ou 2,5 % la banque a pris des engagements (assurances, prêts…) au moment de la signature et jusqu’à la fin du crédit.

Elle ne peut donc pas renégocier elle-même avec ses fournisseurs pour avoir des coûts aux niveaux actuels.

 

Ce qui n’empêche pas que dans certains cas votre établissement joue le jeu et essaye de vous arranger mais ça reste très rare.

Car ça lui coutera moins cher de perdre un client qui soldera son prêt et lui payera d’éventuels frais de remboursement anticipé que de baisser le taux d’un crédit en cours.

Ce n’est pas contre vous, c’est juste mathématique

 

 

Le rachat

Vous avez donc tout intérêt si votre banque refuse de renégocier à faire racheter votre prêt ailleurs.

 

Pour cela vous devez respecter tous les critères que nous avons vu dans la deuxième partie.

Avant toutes choses n’hésitez pas à essayer plusieurs simulateurs que l’on peut trouver sur Internet pour vous faire une idée.

Puis à concrétiser les choses en poussant la porte d’un établissement de crédit ou mieux en allant voir un courtier.

Le courtier interrogera plusieurs banques à la fois et vous proposera la meilleure offre qu’il a trouvé pour votre profil.

 

Il faudra enlever au gain que vous ferrez en rachetant votre crédit les différents frais que vous allez payer.

Les premiers sont les indemnités de remboursement anticipé (IRA) que vous devrez verser à votre ancienne banque.

Il est possible de les négocier à 0 ou en dessous du maximum légal à la signature du prêt mais plus après.

Si vous n’avez rien négocié, vérifiez votre contrat mais vous payerez au maximum 6 mois d’intérêts dans la limite de 3 % du capital restant dû.

S’ajoutent ensuite les frais de dossiers dans la nouvelle banque et dans certains cas les frais de cautionnement (hypothèque, caution mutuelle ou solidaire).

Une fois tous ces frais déduits vous connaitrez le gain net de l’opération de rachat.

 

Vous allez également pouvoir changer d’assurance emprunteur et faire des économies supplémentaires.

Soit grâce à la garantie collective de votre nouvelle banque si elle est moins chère, soit en passant par une délégation d’assurance.

Avec à la clé pour vous de grosses économies car ce gain est combinée au rachat de votre crédit immobilier.

 

Lors du rachat vous aurez également la possibilité d’agir sur deux leviers : la durée et les mensualités.

Libre à vous de choisir une durée de remboursement identique avec des mensualités plus faibles.

Ou un prêt d’une durée plus courte avec des mensualités équivalentes au crédit initial.

C’est à vous de voir ce que vous préférez, alléger votre budget ou vous débarrasser au plus vite d’une dette.

 

 

Dites-moi dans les commentaires si vous avez déjà racheté un crédit immobilier ou si vous avez envie de le faire ?

Crédit photos : Alexandre Prévot, jeff habourdin.

Cet article vous a plu ?

Alors reprenez le contrôle de votre argent en téléchargeant gratuitement mes bonus :

- Les tableaux de suivi de vos finances et leurs graphiques.

- Le guide "Les bonnes bases pour commencer à s'enrichir".

Recherches utilisées pour trouver cet article :

  • content
  • se faire racheter son assurance de pret
  • j ai fait racheter mon pret combien de temps le notaire met il a rembourser
  • il me reste 6ans de credit immobilier est que je peu negocier mon credit
  • est il possible de de reemprunter 50000€ en plus pour un rachat de credi
  • comment savoir si mon rachat de pret vaut le coup
  • combien gagne argent en renegotiant ses emprunt
  • calculer combien ont peut faire les économie sur crédit immobilier
  • calcul rentabilité rachat de credit
  • calcul gain rachat pret immobilier

13 plusieurs commentaires

  1. Bonjour Marc,

    Pour ma part, j’ai souscrit au crédit pour ma résidence principale fin 2009. Depuis, j’ai renégocié 2 fois ce crédit.

    La première fois, j’ai présenté à ma banque le dossier d’un concurrent, hors assurance. Effectivement, ma banque n’était pas « motivée » pour renégocier sans que je leur présente une offre concurrente…

    Ma seconde renégociation est effective depuis Juin de cette année, et donc très récente! J’ai profité de mon premier investissement locatif pour mettre en concurrence ma banque et un courtier. La mise en concurrence ne concernait que l’investissement locatif, mais quand le courtier m’a proposé de racheter au passage le crédit sur ma RP, j’en ai profité pour « soumettre l’idée » à ma banque…

    Conclusion : profiter également de vos éventuels investissements pour renégocier vos autres crédits immobiliers! 🙂 Cela ne coûte rien et peut permettre d’économiser plusieurs milliers d’euros!
    Squatte @ Optimiser ses finances Articles récents : Renégocier son prêt immobilier : 10 000€ de gainMy Profile

    • Salut Squatte,

      Rien ne vaut une bonne mise en concurrence pour réussir à faire baisser les prix ! 😉
      Et tu as réussi à très bien en tirer parti, bravo !

      Dans les faits c’est clair qu’il vaut mieux une proposition de rachat sinon la banque rechignera à négocier.
      Mais ce n’est pas toujours gagné pour autant, j’ai vu plusieurs personnes de mon entourage qui n’ont pas pu renégocier.
      La banque ne faisait pas trop d’effort, alors ils ont préférés la quitter et gagner pas mal d’argent 😀

      Dans tous les cas le plus dur c’est de se lancer, après que ce soit une renégociation ou un rachat vous gagnerez beaucoup 😉

  2. Salut!

    C’est vrai que les banques rechignent à négocier. Pour ma par ça a été le cas. Et bien que j’adorais ma conseillère, ses compétences ne valaient pas les 20 000€ que j’ai évité de perdre en allant voir la concurrence !
    Il ne faut vraiment pas hésiter. Mais comme tu le soulignes il y a des critères à vérifier et il ne faut pas foncer tête baissée !
    Ecoseb Articles récents : Gérer mon PEA : suivi n°05My Profile

  3. Idem pour moi rachat de crédit tout récemment, je l’avais effectué initialement en 2009, il restait encore 15 ans à un taux de 4.8%, ma banque me proposait de descendre à 4% et au final j’ai obtenu un taux de 2% sur 8 ans.
    Je compte racheter de manière anticipée mon crédit d’ici 5 ans, et je pense qu’être logé « gratuitement » il n’y a rien de plus beau 🙂

    • Salut,

      Bien joué!
      Tu as bien baissé ton taux et tu rembourse ton crédit sur une durée plus petite donc moins d’intérêts à payer grâce à ces 2 facteurs 😉

      Petite question, tu comptes rembourser d’ici 5 ans avec quelle sources de revenues?
      L’augmentation de ton salaire sur la période?

      Marc.

  4. Bonjour,

    Quand on emprunte on rembourse de l’argent qui a de moins en moins de valeur. Mieux vaut utiliser vos flux de trésorerie entrant à de nouveaux investissements que de rembourser vos emprunts.

    • Salut Michel,

      Tu as tout à fait raison, la faute (enfin si on peut appeler ça une faute 😀 ) en revient à l’inflation.

      Il vaut mieux en effet investir de l’argent avec disons un rendement de 6 % que de rembourser un prêt qui coûte 3 %.

      Néanmoins permet moi de tempérer tes propos car on parle ici de rachat de crédit immobilier.
      Si après étude le rachat de crédit permet de gagner de l’argent il serait bête de s’en priver je pense.
      Surtout si on garde la même durée car les mensualités seront moins élevés et on pourra investir le montant du delta.
      On gagne ainsi sur tous les tableaux 🙂 !!!

  5. Très bel article! J’adhère le fait de passer par un courtier pour trouver les meilleurs taux d’assurance. J’en ai récemment contacté un. Ce dernier m’a bien aidé dans la réalisation de mes dossiers.

  6. Bonjour,
    Il me reste 4 ans à payer mon crédit maison au taux de 2,45.
    Le faire racheter à 1,80, es ce intéressent ?

    On me dit (ma banque)que non parce que j ai payer tout les interets !?
    Mais une autre banque me dit oui !?
    Merci

    • Bonjour Flamant,

      Hum, as-tu lu l’article ?
      Désolé de poser la question mais la réponse à ta question se trouve dans la partie « Des critères à vérifier avant de se lancer ».
      Dans ce chapitre je donne tout ce qu’il faut regarder pour savoir si l’opération sera rentable ou non.

      Pour pouvoir vous répondre précisément il faudrait que vous partagiez le montant total du prêt et surtout sa durée initiale.
      En l’état et avec les infos que vous avez donné, ça ne vaut clairement pas le coup de faire un rachat ailleurs !
      L’écart n’est que de 0.65 %, il ne reste que 4 ans et vous aurez en plus selon les cas des frais de dossier voir des IRA à payer…

  7. Salut,

    Tres bon article merci! Pour ma part (mon épouse et moi), avons emprunté 280,000 sur 25 ans en octobre 2012 a un taux hors assurance à 3,10% avec assurance banque (hors de prix..). En faisant jouer la concurrence, nous avons pu renégocier avec la banque un taux à 2,45% tout en prenant une assurance en délégation et sur une durée plus courte de 15 ans; effectif mars 2015 avec 1000 euros de frais de dossier. Nous avons renégocier une nouvelle fois cette année, effectif depuis Juillet 2016, un taux à 1,94% sur la durée restante en faisant jouer la concurrence une nouvelle fois, avec 500 euros de frais de dossier.

    Je me plais à croire que les deux renégo valaient le coup?? ou pas??

    Je suis actuellement de nouveau en train de faire jouer la concurrence, j’ai une offre à 1,06% actuellement et je vois une autre banque demain. Avez-vous un modele financier pour calculer la rentabilité en prenant tout en compte sur excel?

    • Bonjour Thomas,

      J’ai l’impression que vous cherchez plus à être rassuré sur les choix que vous avez déjà fait sur vos renégociations plutôt que de chercher des réponses.
      Pour vos renégociations aucune idée, c’est à vous de faire les calculs avec les informations que vous avez et que je n’ai pas…
      En additionnant les différents frais à chaque fois et en comparant les coûts du crédit, les assurances, etc.

      J’ai des fichiers Google Drive pour cela mais cela prendrait trop de temps à vous les donner et les expliquer car ils prennent en compte beaucoup de paramètres et votre comparaison est assez facile à faire.
      Alors que vous pouvez trouver la réponse vous même et très facilement ! 🙂
      Il vous suffit encore une fois de comparer les coûts des crédits entre eux à partir du moment supposé du rachat.
      Sans oublier les frais si vous changez de crémerie car il y en aura… notamment les IRA, les nouveaux frais de cautionnement, etc.
      Quelques additions et multiplications et c’est plié 😉
      Vous verrez alors si le jeu en vaut la chandelle ou non.

Laisser une réponse

Votre adresse email ne sera pas publiéeLes champs requis sont surlignés *

*

CommentLuv badge