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Dans l’article précédant nous avons vu les principales caractéristiques d’un prêt immobilier.
Mais un emprunt ne se résume pas à ses caractéristiques les plus importantes.
En effet le crédit immobilier est devenu au fil du temps un véritable couteau suisse.
Crédit photo : AUTB.
Il possède notamment toute une panoplie d’options et de caractéristiques annexes.
Qu’il convient de bien maitriser pour être certain de faire un bon choix.
Nous allons donc approfondir la découverte du crédit immobilier dans cet article.
Des frais annexes à ne pas négliger
Il y a d’autres dépenses à prévoir en plus de celles que nous avons vu précédemment.
Même si elles sont petites il est important de bien les surveiller car elles s’additionnent…
Il faut donc bien toutes les prendre en compte quand vous choisirez la banque qui vous financera.
Les frais de dossier
On commence par les traditionnels frais de dossier de votre prêt immobilier.
Ce sont les plus connus car ils sont affichés d’emblée quand vous faite une simulation.
Il est donc très facile de comparer leurs montants d’une banque à une autre…
Et alors de chercher à les négocier au plus bas avec vos différents conseillers.
Même ce n’est pas sur ce terrain que vous ferez les plus grosses économies.
Mais malgré tout il serait vraiment dommage de s’en priver, non ? 😉
En général ces frais sont faibles et peuvent varier suivant le montant emprunté.
Ou suivant le nombre de prêts que vous utilisez pour financer votre projet.
Ils s’élèvent la plupart du temps à plusieurs centaines d’euros par ligne de crédit.
A noter toutefois que certains établissements peuvent les baisser mais pas les annuler complément.
Les frais de dossier ne sont pas gratuits car ils rémunèrent l’établissement pour son travail.
Ils englobent ce que l’étude des différentes parties de votre dossier va coûter à la banque.
Ainsi que l’édition et l’envoi de l’offre de prêt si votre dossier est ensuite validé par ses services.
Les indemnités de remboursement anticipés
Les indemnités de remboursement anticipés (IRA) sont une composante essentielle.
Mais ils sont souvent négligés à tort par les futurs emprunteurs alors qu’ils sont importants.
En fait la durée réelle d’un prêt est comprise entre 8 et 10 ans.
Elle est donc bien plus courte que la durée initiale de votre crédit immobilier.
Cela veut tout simplement dire qu’il sera remboursé avant qu’il ne se termine.
Et dans ce cas il faut normalement payer des pénalités qu’on appelle IRA à la banque…
Les IRA sont la somme que vous devrez payer quand vous soldez en partie ou totalement le prêt.
Ils sont plafonnés par la loi à 6 mois d’intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû.
Dans les faits les choses sont souvent différentes et il est rare de devoir payer autant.
Dans les contrats on voit de tout, de l’abandon total à la persistance quoi qu’il arrive.
Ou à un mix avec la gratuité après quelques années sans aucune remise.
En général les établissements les offrent sauf en cas de rachat du prêt par la concurrence.
Si ce n’est pas ce que vous propose votre conseiller alors n’hésitez pas à le négocier !
Une fois l’offre de prêt signé il sera trop tard pour essayer d’agir sur ce paramètre.
Le montant des frais à payer en cas de remboursement ne sera ni plus ni moins que celui du contrat.
Vous pourrez toujours tenter d’obtenir un geste commercial mais ce sera au bon vouloir de la banque.
Les parts sociales
Dans certaines banques mutualiste l’achat de part sociales est un prérequis à l’offre de prêt.
Que cela vous semble normal ou que vous vous sentiez pris en otage n’y changera rien.
Les établissements qui imposent cette condition demande un minimum de souscription.
Il faut donc faire des calculs pour voir si l’achat de ces parts est rentable pour vous ou non.
Et surtout les inclure dans les frais quand vous comparerez les différentes propositions des banques.
Un premier type de banque vous adressera directement un refus de financement sans parts sociales.
Au mieux vous réussirez à avoir une offre mais le taux qui proposé sera très médiocre.
Dans ce cas vous n’avez pas vraiment le choix si vous voulez que cet établissement vous finance.
Outre le refus pur et simple de commencer une relation avec vous ou de vous prêter de l’argent.
Certains établissements réservent leurs meilleurs taux à leurs sociétaires et à eux seulement.
Du coup si vous voulez réussir à avoir des conditions bonifiées il faut acheter des parts sociales.
Un troisième type de banque peut adosser ces parts à une partie du cautionnement du crédit.
Et donc faire baisser drastiquement ce coût par rapport à un cautionnement plus classique.
Ici l’achat de parts sociales est finalement une très bonne chose pour votre portemonnaie.
Dans tous les cas vous pouvez vendre les parts que vous avez acheté en fin de prêt.
C’est toujours mieux que rien surtout que leur valeur n’évolue pas trop au fil du temps.
Les grands gagnants sont les clients dont les parts sociales assurent le cautionnement du prêt.
Car dans ce cas le cautionnement ne leur aura rien coûté si le prix de la part ne baisse pas.
Les petits plus qui changent tout
En plus des paramètres financiers il y a d’autres éléments importants à regarder…
Il s’agit des différentes options qui viennent se greffer au crédit immobilier.
Crédit photo : Chris Potter.
Ces options sont très pratiques et vous faciliteront la vie.
Elles sont plus ou moins nombreuses et flexibles suivant les banques.
Et peuvent servir à départager deux propositions aux coûts équivalents.
La modulation
Commençons par une option bien pratique et mise en avant par les banques.
La modulation à la hausse ou à la baisse des échéances d’un crédit immobilier.
Elle permet dans une certaine mesure de modifier le montant des mensualités.
Vous pourrez donc les faire augmenter ou baisser en fonction de votre contrat.
La baisse de vos mensualités à un plafond sous lequel vous ne pourrez pas descendre.
Vous ne pourrez donc allonger la durée de votre crédit que de quelques années.
De manière générale les banques permettent d’augmenter la durée de 24 à 36 mois.
En cas d’augmentation il faudra également respecter les conditions de votre établissement.
Et si vous voulez accroitre de façon importante vos mensualités cela ne se fera pas en une fois.
Au contraire vous risquez de devoir faire une demande plusieurs années de suite…
Car les banques plafonnent aussi le pourcentage d’augmentation des mensualités.
Chez certains prêteurs vous n’aurez pas à vous justifier pour utiliser la modulation.
Aussi bien dans un sens que dans l’autre et c’est donc vraiment simple pour vous.
Tandis que d’autres vous demanderons des justificatifs de baisse ou d’augmentation de revenus.
Dans tous les cas n’hésitez pas à relire votre offre de prêt pour connaitre en détail les modalités.
Si vous avez un doute ou si le contrat n’est pas clair il ne faut pas hésiter à demander des précisions.
A commencer par votre conseiller bancaire ou à la plateforme de gestion de la clientèle.
Vous pourrez alors utiliser sereinement la modulation de votre crédit immobilier :-).
La mise en pause temporaire
Certains prêteurs proposent une option vraiment pratique en cas de coup dur.
Elle permet de suspendre les remboursements pour une ou plusieurs mensualités.
Ainsi pendant un laps de temps prédéfinit vous ne payerez plus d’échéance à la banque.
Ce qui vous permettra de pouvoir assumer des dépenses imprévues et temporaires.
Par contre les conditions pour utiliser cette option sont souvent assez drastiques.
Il est par exemple possible de l’utiliser pendant 2 ou 3 mois tous les X années.
Ou bien de ne pouvoir l’activer que 12 mois durant toute la durée du crédit.
Il est assez facile de savoir si vous bénéficiez de cette option sur votre emprunt.
Et si c’est le cas de connaitre les modalités précises qui s’appliquent à votre dossier.
Il vous suffit de relire votre offre de prêt ou de demander l’information à votre conseiller.
Le lissage
A côté de ces deux options assez pratiques que l’on peut utiliser durant le remboursement.
On en trouve d’autres qui s’appliquent lors de la constitution de votre dossier.
Comme le lisage d’un prêt par rapport à un autre qui est très adapté au PTZ par exemple.
Ou à tout montage qui inclus plusieurs crédits imbriqués dans le financement.
Il permet d’éviter le casse-tête d’avoir des mensualités qui changent au fil du temps.
Avec parfois un écart de plusieurs centaines d’euros pendant plusieurs années.
Le prêt lisseur est donc assez atypique car il évolue en fonction des autres crédits.
En venant s’emboiter sur eux pour que les mensualités assurances comprises restent identiques.
Il permet donc de tout lisser au même niveau en comblant les trous et en atténuant les bosses.
Pour cela il comporte au moins 2 paliers qui s’adaptent à vos différentes lignes de crédit.
Par exemple un premier palier avant le démarrage du remboursement de votre PTZ.
Puis un deuxième palier bien plus petit une fois que vous amortirez votre PTZ.
Dans ce cas le prêt lissé est important au début puis il diminue pour stabiliser la mensualité.
Un autre exemple est d’avoir un premier crédit sur une courte durée avec un taux faible.
Le premier palier du prêt lissé est donc faible pour commencer puis il augmente ensuite.
Dans ce cas l’échéance est constante et le coût du crédit est diminué grâce au premier prêt.
Dans les deux exemples les paliers du prêt lisseur viennent s’adapter à votre autre crédit.
C’est donc plus facile à gérer pour vous car vous remboursez toujours le même montant.
Et en parallèle vous faites des économies d’intérêts car ce montage optimise votre emprunt.
Attention toutefois car certaines banques majorent les taux des prêts lissés.
C’est assez incompréhensible pour nous mais pas pour elles quand on y réfléchit.
En effet avec un crédit lissé elles vont vous permettre d’économiser des intérêts.
C’est donc autant d’argent qui n’entrera pas directement dans leurs caisses…
Mais rassurez-vous car malgré tout l’opération reste rentable pour vous 😉
La mensualité cible
Il y a une façon de faire différente de ce que l’on fait habituellement pour définir un prêt.
Crédit photo : Via Tsuji.
Il s’agit de choisir une mensualité cible plutôt qu’une durée de remboursement.
Ainsi c’est le montant à rembourser qui détermine la durée réelle du prêt et non l’inverse.
Cette technique est très utile pour optimiser votre financement mais elle a des limites.
Il faut faire attention à ce que la durée du prêt reste raisonnable et ne s’envole pas à plus de 25 ans.
Et qu’en parallèle votre taux d’endettement ne soit pas trop élevé et ne dépasse pas les fameux 33 %.
Prenons un exemple facile pour comprendre le principe de la mensualité cible 🙂
Les données utilisées sont fictives mais permettent d’illustrer le propos :
- Vous pouvez rembourser 1000 € par mois de crédit immobilier en étant à 25 % d’endettement.
- Vous vouliez initialement un prêt sur 20 ans et c’est ce que vous avez demandé.
- Les échéances calculées par la banque pour cette durée sont de 924,87 €.
Si vous montez jusqu’à 930 € /mois pour faire un compte rond vous pouvez réduire la durée.
Car en remboursant plus vous arriverez plus vite à solder votre crédit.
Vous pouvez même pousser le vice jusqu’à demander des mensualités de 1000 €.
Tout en gardant un taux d’endettement confortable de 25 %…
Et ainsi baisser encore un peu plus la durée du crédit et surtout son coût.
Vous me suivez ?
La variable d’ajustement n’est plus la durée mais la mensualité.
Tant que vous pouvez rembourser vous pouvez augmenter le montant des échéances.
Et donc baisser tous les coûts de votre crédit à commencer par les intérêts.
Mais aussi le montant des assurances et du cautionnement si vous l’avez choisi comme garantie.
Cette technique tout bête permet donc faire gagner facilement du temps et de l’argent 🙂
Différentes lignes de prêts
Une autre façon de faire est de jouer avec les durées et les montants de plusieurs crédits.
Pour optimiser le plus possible le plan de financement et les différents coûts.
Prenons un exemple avec un PTZ et deux autres prêts habitat.
Ce PTZ a une phase de 5 ans sans remboursement puis 15 ans d’amortissement.
On pourrait alors avoir un montage qui correspond à ça :
Un crédit sur 5 ans pour profiter des taux très bas et amortir le capital dès le début.
Le second sur 20 ans qui est le prêt principal et correspond à la durée totale de l’emprunt.
Et le dernier qui est le PTZ sur 20 ans (5+15) que nous avons vu juste au-dessus.
Avec ce montage vous empruntez donc sur 20 ans mais avec trois emprunts différents.
Le premier sert à rembourser dès que possible le capital en bénéficiant de taux attractifs.
Ce qui permet de diminuer le montant du crédit principal et donc le coût de ses intérêts.
N’hésitez pas à demandez à votre conseiller de bien dimensionner ce crédit par rapport aux autres.
Pour réussir à avoir une échéance constante sur les 20 ans et simplifier le montage pour vous..
Comme pour toute optimisation il faut bien regarder si le jeu en vaut la chandelle.
Car dans certains cas cette technique peut vous coûter plus que ce qu’elle vous rapporte…
Notamment car certaines banques ajoutent des frais de dossier à chaque ligne de crédit.
Ou qu’elles font payer plus cher l’assurance sur deux prêts que sur un seul prêt du même montant.
Tout cela dépend des établissements et de leurs politiques internes.
A noter que dans certains cas le lissage peut donner de meilleurs résultats.
Vous devez donc prendre le temps de comparer financièrement toutes les possibilités.
Pour pouvoir les analyser et choisir la moins chère et la plus adaptée à vos besoins.
Dans lequel nous parlerons de tous les à-côtés d’un emprunt immobilier.
Et croyez-moi on ne va pas s’ennuyer car ils sont nombreux… 😉
Avez déjà optimisé votre crédit immobilier et si oui avec quel montage ?
