Financement immobilier les à-côtés à surveiller

 

Un achat immobilier ne se résume pas seulement à son financement proprement dit.

Il y a à côté de celui-ci toute une série d’offres et de demandes périphériques de la banque.

Financement immobilier surveiller a cotes
Crédit photo : AUTB.

Ces points sont très souvent négligés par la majorité des emprunteurs et c’est bien dommage.

Car comme nous allons le voir ils peuvent changer énormément de choses pendant la vie du crédit.

 

 

Des contreparties à surveiller

Vous avez réussi à décrocher un taux d’emprunt canon et à avoir une remise sur l’assurance emprunteur.

Vous êtes donc tout content et pensez avoir fait le coup du siècle pour votre financement immobilier !

Mais votre conseiller bancaire aborde un nouveau sujet que vous n’avez pas du tout vu venir…

Celui des contreparties que la banque va vous demander en échange des conditions que vous venez d’obtenir.

 

C’est un coup classique et il vaut mieux être un minimum préparé pour ne pas être pris au dépourvu.

Sinon vous risquez d’accepter sans réfléchir pour ne pas voir cette superbe offre vous passer sous le nez.

Ou bien vous allez vous braquer et penser que votre conseiller cherche à tout prix à vous arnaquer.

Faisons un tour d’horizon des différentes pratiques des établissements de crédit lors d’un financement immobilier.

 

Certaines modalités sont répandues lors des négociations de financement et n’ont rien de bien choquant.

Elles permettent à la banque de se sécuriser ou d’augmenter ses revenus grâce à votre prêt immobilier.

Alors que d’autres sont plus douteuses et nécessitent d’être plus vigilant que d’habitude.

 

La domiciliation des revenues

Il y a la traditionnelle domiciliation des revenues qui est très souvent demandée.

 

Les établissements en sont très friands et pour cause car cela leur permet de sécuriser le prêt.

Elles sont comme cela assurées que le client versera ses revenus et donc qu’il pourra honorer les mensualités.

En parallèle pour disposer de son argent le client a de forte chance de souscrire un package bancaire.

A la clé c’est une rente mensuelle assurée pour la banque qui augmente ainsi facilement ses revenues.

 

Lors des négociations votre conseiller vous parlera donc systématiquement de la domiciliation.

Vous devez donc lui poser des questions pour connaitre l’étendue des revenus qui doivent être versés.

Traditionnellement il s’agira des revenus ou des salaires de tous les emprunteurs.

Mais si vous posez la question vous pouvez arriver à avoir une réponse différente

Bien que les banques préfèrent que tout soit versé sur leurs comptes pendant un financement immobilier.

 

De par mon expérience personnelle j’ai eu les exigences suivantes.

Certains établissements demandent seulement un salaire sur les deux, le plus élevé de préférence.

D’autres veulent que les revenus réceptionnés correspondent au double de la mensualité.

Tandis que certaines banques obligent quoi qu’il arrive à verser tous les revenus contre ce financement.

J’imagine qu’il y a d’autres combinaisons possibles mais je ne l’ai pas encore expérimentées.

 

Il faut savoir que la domiciliation des revenus sans contreparties est désormais interdite.

Pour rentrer dans les clous les établissements rajoutent donc des conditions dans les offres de prêt immobilier.

Ainsi si les revenus ne sont pas versés sur le compte alors le taux d’intérêt du prêt augmente.

 

N’hésitez donc pas à jeter un œil sur votre offre de prêt pour savoir si vous avez cette clause.

Si c’est le cas vous connaitrez l’augmentation du taux si vous ne respectez pas cette condition.

Si rien n’est précisé alors vous n’avez absolument rien à craindre à domicilier vos salaires ailleurs.

A part écorner la relation de confiance que vous avez avec votre conseiller et votre établissement.

 

Dans le cas d’un investissement immobilier locatif les choses sont encore différentes.

Et il est ainsi facile d’obtenir un accord en domiciliant les revenus de l’actif que vous allez acheter.

Tout en gardant le versement de vos salaires dans votre banque actuelle.

 

Les produits à ouvrir

C’est une pratique encore une fois très répandue même si elle n’est pas légale.

En effet il est interdit de lier la conclusion d’un prêt immobilier avec la souscription de produits bancaires.

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Crédit photo : Informedmag.

 

Pourtant cela fait partie du jeu donc il vaut mieux vous attendre à ce genre de demandes.

Surtout que la banque s’en servira d’une manière ou d’une autre dans les négociations du financement.

Soit pour vous proposer un taux et/ou des conditions encore plus avantageuses.

Soit pour conditionner l’offre de prêt immobilier même si elle n’a pas le droit de le faire.

 

Dans les faits les approches des conseillers sont différentes suivant les établissements.

Ainsi certains vous inciteront fortement à souscrire à tel ou tel produit pour améliorer votre dossier de financement.

Tandis que d’autres seront bien plus direct et vous demanderont directement la souscription.

Ces produits peuvent être de l’épargne comme un LA, un PEL avec versement mensuel ou bien encore un CEL.

Ou une assurance multirisque habitation (MRH) pour protéger le bien immobilier concerné par le financement.

Ou une assurance périphérique comme une protection juridique (PJ) ou une garantie accident de la vie (GAV).

Voir un placement via l’ouverture d’un contrat d’assurance vie (AV) ou la souscription de parts sociales.

Dans certains cas c’est même un mix de toutes ces catégories qui vous sera demandé…

 

C’est à vous de voir ce que vous souhaitez faire mais n’ouvrez pas un produit juste pour l’ouvrir.

Il faut qu’il vous apporte quelque chose ou que vous en ayez véritablement besoin au quotidien.

 

Pour mon dernier financement mon conseiller m’a incité à ouvrir une AV pour avoir une belle baisse de taux.

Je lui ai alors expliqué que son AV était chargé de frais et que son rendement était dans le bas de la fourchette.

Mais je lui ai ensuite dit que je n’étais pas contre ouvrir un autre produit si cela améliore mon financement immobilier.

Il m’a alors proposé un autre produit à « épargne régulière » qui me convenait bien plus et que je voulais rouvrir, un PEL.

Dans l’opération tout le monde a été gagnant et c’est je pense le meilleur des résultats possible.

En effet la banque fidélise un client sur le long terme, mon conseiller ouvre un nouveau produit et moi j’obtiens un super taux.

 

Tout est encore une fois une question de relation avec votre conseiller.

Il faut donc que les deux parties soient ouvertes au dialogue et que l’une d’elle ne se braque pas.

Restez donc à l’écoute et si ce qui vous est proposé ne vous convient pas dites-le et demandez ce qu’il est possible de faire.

Si par contre votre conseiller va trop loin vous pouvez lui dire gentiment mais fermement en lui expliquant pourquoi.

Mais s’il ne veut rien entendre et cherche à vous forcer la main il faut commencer à chercher un autre partenaire pour votre financement

 

 

Des avantages à négocier

Il y a une bonne chose à faire en parallèle des contreparties que vous demandera la banque.

C’est de demander une remise sur tout ce que l’on vous demande d’ouvrir pour votre financement.

Vous pouvez aussi le faire sur des produits que vous voulez de votre propre chef.

 

Les frais bancaires

Et oui qui dit crédit dit aussi ouverture d’un compte et donc des frais qui vont avec…

Quand on les additionne sur toute la durée du prêt immobilier on peut avoir des surprises.

 

Vous devez donc tenir compte de ce paramètre dans l’étude de votre financement.

Et dans la comparaison des différentes offres que vous feront les organismes bancaires.

Car une proposition qui paraissait moins avantageuse peut devenir plus rentable que les autres.

 

Il vaut donc mieux commencer par parler du sujet avec les conseillers que vous verrez.

Et à leur demander à être exonéré de ces différents frais dès le début de votre financement.

Sinon il sera beaucoup plus difficile pour vous d’avoir gain de cause après cette période.

Tout simplement car étant déjà client votre requête aura beaucoup moins de poids.

 

Ces frais se matérialisent souvent sous la forme d’un package bancaire tout compris.

C’est en effet vers ce produit fourre-tout que les conseillers vont vous orienter en premier.

Si vous arrivez à obtenir la gratuité de cet ensemble de service c’est donc une très bonne chose !

Attention toutefois car la durée est souvent limitée à une ou quelques années.

Il faudra donc renouveler l’opération et avoir de bons arguments à ce moment-là…

 

Les assurances

La plupart du temps votre interlocuteur vous parlera de ses assurances.

Avec plus ou moins d’insistance et en vous rappelant les engagements que vous avez pris.

Vous vous souvenez les fameuses contreparties pour obtenir un bon financement… ?

 

N’hésitez pas une fois encore à demander une remise sur ces produits.

Ça sera toujours ça de moins à dépenser pour vous chaque mois.

Surtout si vous devez ouvrir plusieurs contrats car le montant va vite grimper…

 

Même si la banque vous force la main pour la souscription vous n’êtes pas non plus piégé.

En effet vous pouvez résilier toutes ces assurances au bout de la première année

Donc si le fait d’accepter une MRH, une GAV et un PJ peut baisser votre taux allez-y.

Puis résilier tout ce dont vous n’avez pas besoin quelques mois après 😉

 

Quelques temps après prenez le temps de bien comparer ce contrat avec celui d’autres assureurs.

Comme celui que vous pouviez avoir avant le financement de votre bien immobilier.

Si le contrat de la banque est supérieur alors vous n’avez pas de regret à avoir.

De même s’il possède des garanties équivalentes mais pour moins cher que la concurrence.

 

 

La relation avec la banque

Le crédit immobilier est l’outil de fidélisation par excellence pour les banques.

Car le financement va durer de longues années pendant lesquelles le client ne va pas partir.

Pret immobilier relation longue durée
Crédit photo : OiMax.

 

Une histoire de feeling avec le conseiller

Comme pour beaucoup de choses c’est votre ressenti qu’il faudra surveiller.

Si dès le début vous ne vous sentez pas en confiance vous partez sur de mauvaises bases.

 

Il n’y a pas une banque meilleure que les autres mais elles ont chacune des avantages et des inconvénients.

Suivant votre profil et leurs cibles actuelles les choses peuvent être vraiment différentes.

Dans certains établissements l’accueil se fera à bras ouvert et dans d’autres il sera plus neutre.

C’est donc à vous de trouver la banque avec qui les choses se passent de façon fluide et claire.

Et qui dans le même temps vous propose des choses qui correspondent à vos besoins actuels et futurs.

 

Comme dans toute relation c’est le conseiller que vous avez qui fait la différence.

S’il est à l’écoute et cherche à vous satisfaire c’est toujours plus agréable que l’inverse.

Lors de la négociation de votre financement immobilier vous aurez un bon aperçu de ses façons d’être et d’agir.

Si vous sentez à ce moment-là qu’il essaye de vous rouler dans la farine alors imaginez la suite !

 

Ce facteur humain est une variable très importante dans tous les cas de figure.

Et à fortiori si vous avez un dossier de financement compliqué qui demande plus de temps que les autres.

Interagir avec une personne agréable et prévenante sera donc un plus non négligeable pour vous.

Et il permettra sans doute à cet établissement de gagner votre financement.

 

L’établissement dans sa globalité

La relation avec la banque ne s’arrête pas au financement de votre bien immobilier.

Il y a tout un tas d’autres paramètres à prendre en compte au quotidien.

 

Par exemple n’oubliez pas que dans quelques temps vous risquez de changer de conseiller

Et donc que vous vous retrouverez avec quelqu’un qui peut aussi bien être meilleure que pire.

La relation avec l’organisme de financement de projet dans son ensemble est donc elle aussi importante.

Notamment ses différentes politiques commerciales, son service client et ses innovations technologiques.

 

Il y a aussi le back-office, tout ce que vous ne voyez pas en tant que client et qui peut faire une grande différence.

Dans certains cas il est maitrisé et tout se passe pour le mieux et dans d’autre cas il peut y avoir de gros problèmes.

Comme la perte de papiers ou des erreurs dans les différents documents et processus de la banque.

Cela se matérialise souvent par une expérience client médiocre et donc des clients insatisfaits.

 

Avec de la chance vous pourrez vous apercevoir de ces problèmes dès la négociation de votre financement.

Si ce n’est pas le cas vous le verrez peut être lors de l’étude de votre demande de prêt immobilier.

Car la banque vous demandera des documents que vous lui avez pourtant déjà donnés…

Sinon ce sera peut-être au détour d’un incident lors de la vie quotidienne de votre compte.

Mais il est aussi possible que tout se passe bien dès le début du financement et jusqu’à la fin de la relation.

 

 

Un ensemble de choses à garder en tête

Tous ces critères sont à prendre en compte quand vous cherchez à faire un prêt immobilier.

Que ce soit pour acheter un bien ou pour faire racheter un crédit existant dans une autre banque.

 

N’oubliez pas que votre conseiller est un humain  tout comme vous.

Et que la banque ne vous proposera jamais quelque chose qui ne lui rapporte rien.

Il faut donc trouver un accord gagnant-gagnant pour tout le monde.

Et surtout rester à l’écoute sans vous braquer ou braquer votre interlocuteur.

 

Si vous pensez dès le début aux à-côtés que l’on oublie malheureusement souvent vous ferez la différence.

Et vous mettrez toutes les chances de votre côté pour que votre financement immobilier se passe bien.

Alors n’hésitez pas à le faire car c’est rapide et cela ne vous coutera qu’un tout petit peu de temps 😉

 

Pour vous quels sont les à-côtés d’un financement immobilier à surveiller ?

 

 

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5 plusieurs commentaires

  1. Bonjour,
    dans le cas du rachat de crédit SCPI, la banque me demandait d’ouvrir une assurance vie.
    Au final, pour près de 10k€ d’économie, j’ai fait un geste!

    Et j’ai commencé à préparer le prochain rachat en proposant de déplacer les PEL! 😉

    • Bonjour David,

      Ça c’est un bon échange gagnant-gagnant 😉 !

      Tu as financé quelle SCPI à crédit ?

      A bientôt,
      Marc.

      • Bonjour,
        a crédit PFO2, Immorente et Epargne foncière.
        Le 1er était déjà renégocié, dans la même banque, les 2nd sont en train d’être racheté.
        Par contre, c’est franchement laborieux, la banque ayant mis près d’un an entre le début de la négo, et l’offre de prêt.

        • Ah ouais 1 an !!!

          Et moi qui me plaignais d’avoir attendu presque 3 mois pour un prêt afin d’acheter ma RP…

          • Pour être honnête, j’ai pas non plus harcelé la banque.
            Mais entre la demande du CRD sur les prêts, le sous-effectif constant à la banque, le fait que la conseillère ne bosse pas le samedi, ça n’a pas aidé.

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