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Dans l’article prĂ©cĂ©dant nous avons vu les principales caractĂ©ristiques d’un prĂȘt immobilier.
Mais un emprunt ne se résume pas à ses caractéristiques les plus importantes.
En effet le crédit immobilier est devenu au fil du temps un véritable couteau suisse.
Crédit photo : AUTB.
Il possĂšde notamment toute une panoplie d’options et de caractĂ©ristiques annexes.
Qu’il convient de bien maitriser pour ĂȘtre certain de faire un bon choix.
Nous allons donc approfondir la découverte du crédit immobilier dans cet article.
Des frais annexes à ne pas négliger
Il y a d’autres dĂ©penses Ă prĂ©voir en plus de celles que nous avons vu prĂ©cĂ©demment.
MĂȘme si elles sont petites il est important de bien les surveiller car elles s’additionnent…
Il faut donc bien toutes les prendre en compte quand vous choisirez la banque qui vous financera.
Les frais de dossier
On commence par les traditionnels frais de dossier de votre prĂȘt immobilier.
Ce sont les plus connus car ils sont affichĂ©s d’emblĂ©e quand vous faite une simulation.
Il est donc trĂšs facile de comparer leurs montants d’une banque Ă une autre…
Et alors de chercher à les négocier au plus bas avec vos différents conseillers.
MĂȘme ce n’est pas sur ce terrain que vous ferez les plus grosses Ă©conomies.
Mais malgrĂ© tout il serait vraiment dommage de s’en priver, non ? đ
En général ces frais sont faibles et peuvent varier suivant le montant emprunté.
Ou suivant le nombre de prĂȘts que vous utilisez pour financer votre projet.
Ils s’Ă©lĂšvent la plupart du temps Ă plusieurs centaines d’euros par ligne de crĂ©dit.
A noter toutefois que certains établissements peuvent les baisser mais pas les annuler complément.
Les frais de dossier ne sont pas gratuits car ils rĂ©munĂšrent l’Ă©tablissement pour son travail.
Ils englobent ce que l’Ă©tude des diffĂ©rentes parties de votre dossier va coĂ»ter Ă la banque.
Ainsi que l’Ă©dition et l’envoi de l’offre de prĂȘt si votre dossier est ensuite validĂ© par ses services.
Les indemnités de remboursement anticipés
Les indemnités de remboursement anticipés (IRA) sont une composante essentielle.
Mais ils sont souvent nĂ©gligĂ©s Ă tort par les futurs emprunteurs alors qu’ils sont importants.
En fait la durĂ©e rĂ©elle d’un prĂȘt est comprise entre 8 et 10 ans.
Elle est donc bien plus courte que la durée initiale de votre crédit immobilier.
Cela veut tout simplement dire qu’il sera remboursĂ© avant qu’il ne se termine.
Et dans ce cas il faut normalement payer des pĂ©nalitĂ©s qu’on appelle IRA Ă la banque…
Les IRAÂ sont la somme que vous devrez payer quand vous soldez en partie ou totalement le prĂȘt.
Ils sont plafonnĂ©s par la loi Ă 6 mois d’intĂ©rĂȘts dans la limite de 3% du capital restant dĂ».
Dans les faits les choses sont souvent différentes et il est rare de devoir payer autant.
Dans les contrats on voit de tout, de l’abandon total Ă la persistance quoi qu’il arrive.
Ou à un mix avec la gratuité aprÚs quelques années sans aucune remise.
En gĂ©nĂ©ral les Ă©tablissements les offrent sauf en cas de rachat du prĂȘt par la concurrence.
Si ce n’est pas ce que vous propose votre conseiller alors n’hĂ©sitez pas Ă le nĂ©gocier !
Une fois l’offre de prĂȘt signĂ© il sera trop tard pour essayer d’agir sur ce paramĂštre.
Le montant des frais Ă payer en cas de remboursement ne sera ni plus ni moins que celui du contrat.
Vous pourrez toujours tenter d’obtenir un geste commercial mais ce sera au bon vouloir de la banque.
Les parts sociales
Dans certaines banques mutualiste l’achat de part sociales est un prĂ©requis Ă l’offre de prĂȘt.
Que cela vous semble normal ou que vous vous sentiez pris en otage n’y changera rien.
Les Ă©tablissements qui imposent cette condition demande un minimum de souscription.
Il faut donc faire des calculs pour voir si l’achat de ces parts est rentable pour vous ou non.
Et surtout les inclure dans les frais quand vous comparerez les différentes propositions des banques.
Un premier type de banque vous adressera directement un refus de financement sans parts sociales.
Au mieux vous réussirez à avoir une offre mais le taux qui proposé sera trÚs médiocre.
Dans ce cas vous n’avez pas vraiment le choix si vous voulez que cet Ă©tablissement vous finance.
Outre le refus pur et simple de commencer une relation avec vous ou de vous prĂȘter de l’argent.
Certains établissements réservent leurs meilleurs taux à leurs sociétaires et à eux seulement.
Du coup si vous voulez réussir à avoir des conditions bonifiées il faut acheter des parts sociales.
Un troisiÚme type de banque peut adosser ces parts à une partie du cautionnement du crédit.
Et donc faire baisser drastiquement ce coût par rapport à un cautionnement plus classique.
Ici l’achat de parts sociales est finalement une trĂšs bonne chose pour votre portemonnaie.
Dans tous les cas vous pouvez vendre les parts que vous avez achetĂ© en fin de prĂȘt.
C’est toujours mieux que rien surtout que leur valeur n’Ă©volue pas trop au fil du temps.
Les grands gagnants sont les clients dont les parts sociales assurent le cautionnement du prĂȘt.
Car dans ce cas le cautionnement ne leur aura rien coûté si le prix de la part ne baisse pas.
Les petits plus qui changent tout
En plus des paramĂštres financiers il y a d’autres Ă©lĂ©ments importants Ă regarder…
Il s’agit des diffĂ©rentes options qui viennent se greffer au crĂ©dit immobilier.
Crédit photo : Chris Potter.
Ces options sont trĂšs pratiques et vous faciliteront la vie.
Elles sont plus ou moins nombreuses et flexibles suivant les banques.
Et peuvent servir à départager deux propositions aux coûts équivalents.
La modulation
Commençons par une option bien pratique et mise en avant par les banques.
La modulation Ă la hausse ou Ă la baisse des Ă©chĂ©ances d’un crĂ©dit immobilier.
Elle permet dans une certaine mesure de modifier le montant des mensualités.
Vous pourrez donc les faire augmenter ou baisser en fonction de votre contrat.
La baisse de vos mensualités à  un plafond sous lequel vous ne pourrez pas descendre.
Vous ne pourrez donc allonger la durée de votre crédit que de quelques années.
De maniĂšre gĂ©nĂ©rale les banques permettent d’augmenter la durĂ©e de 24 Ă Â 36 mois.
En cas d’augmentation il faudra Ă©galement respecter les conditions de votre Ă©tablissement.
Et si vous voulez accroitre de façon importante vos mensualités cela ne se fera pas en une fois.
Au contraire vous risquez de devoir faire une demande plusieurs annĂ©es de suite…
Car les banques plafonnent aussi le pourcentage d’augmentation des mensualitĂ©s.
Chez certains prĂȘteurs vous n’aurez pas Ă vous justifier pour utiliser la modulation.
Aussi bien dans un sens que dans l’autre et c’est donc vraiment simple pour vous.
Tandis que d’autres vous demanderons des justificatifs de baisse ou d’augmentation de revenus.
Dans tous les cas n’hĂ©sitez pas Ă relire votre offre de prĂȘt pour connaitre en dĂ©tail les modalitĂ©s.
Si vous avez un doute ou si le contrat n’est pas clair il ne faut pas hĂ©siter Ă demander des prĂ©cisions.
A commencer par votre conseiller bancaire ou à la plateforme de gestion de la clientÚle.
Vous pourrez alors utiliser sereinement la modulation de votre crédit immobilier :-).
La mise en pause temporaire
Certains prĂȘteurs proposent une option vraiment pratique en cas de coup dur.
Elle permet de suspendre les remboursements pour une ou plusieurs mensualités.
Ainsi pendant un laps de temps prĂ©dĂ©finit vous ne payerez plus d’Ă©chĂ©ance Ă la banque.
Ce qui vous permettra de pouvoir assumer des dépenses imprévues et temporaires.
Par contre les conditions pour utiliser cette option sont souvent assez drastiques.
Il est par exemple possible de l’utiliser pendant 2 ou 3 mois tous les X annĂ©es.
Ou bien de ne pouvoir l’activer que 12 mois durant toute la durĂ©e du crĂ©dit.
Il est assez facile de savoir si vous bénéficiez de cette option sur votre emprunt.
Et si c’est le cas de connaitre les modalitĂ©s prĂ©cises qui s’appliquent Ă votre dossier.
Il vous suffit de relire votre offre de prĂȘt ou de demander l’information Ă votre conseiller.
Le lissage
A cĂŽtĂ© de ces deux options assez pratiques que l’on peut utiliser durant le remboursement.
On en trouve d’autres qui s’appliquent lors de la constitution de votre dossier.
Comme le lisage d’un prĂȘt par rapport Ă un autre qui est trĂšs adaptĂ© au PTZ par exemple.
Ou à tout montage qui inclus plusieurs crédits imbriqués dans le financement.
Il permet d’Ă©viter le casse-tĂȘte d’avoir des mensualitĂ©s qui changent au fil du temps.
Avec parfois un Ă©cart de plusieurs centaines d’euros pendant plusieurs annĂ©es.
Le prĂȘt lisseur est donc assez atypique car il Ă©volue en fonction des autres crĂ©dits.
En venant s’emboiter sur eux pour que les mensualitĂ©s assurances comprises restent identiques.
Il permet donc de tout lisser au mĂȘme niveau en comblant les trous et en attĂ©nuant les bosses.
Pour cela il comporte au moins 2 paliers qui s’adaptent Ă vos diffĂ©rentes lignes de crĂ©dit.
Par exemple un premier palier avant le démarrage du remboursement de votre PTZ.
Puis un deuxiĂšme palier bien plus petit une fois que vous amortirez votre PTZ.
Dans ce cas le prĂȘt lissĂ© est important au dĂ©but puis il diminue pour stabiliser la mensualitĂ©.
Un autre exemple est d’avoir un premier crĂ©dit sur une courte durĂ©e avec un taux faible.
Le premier palier du prĂȘt lissĂ© est donc faible pour commencer puis il augmente ensuite.
Dans ce cas l’Ă©chĂ©ance est constante et le coĂ»t du crĂ©dit est diminuĂ© grĂące au premier prĂȘt.
Dans les deux exemples les paliers du prĂȘt lisseur viennent s’adapter Ă votre autre crĂ©dit.
C’est donc plus facile Ă gĂ©rer pour vous car vous remboursez toujours le mĂȘme montant.
Et en parallĂšle vous faites des Ă©conomies d’intĂ©rĂȘts car ce montage optimise votre emprunt.
Attention toutefois car certaines banques majorent les taux des prĂȘts lissĂ©s.
C’est assez incomprĂ©hensible pour nous mais pas pour elles quand on y rĂ©flĂ©chit.
En effet avec un crĂ©dit lissĂ© elles vont vous permettre d’Ă©conomiser des intĂ©rĂȘts.
C’est donc autant d’argent qui n’entrera pas directement dans leurs caisses…
Mais rassurez-vous car malgrĂ© tout l’opĂ©ration reste rentable pour vous đ
La mensualité cible
Il y a une façon de faire diffĂ©rente de ce que l’on fait habituellement pour dĂ©finir un prĂȘt.
Crédit photo : Via Tsuji.
Il s’agit de choisir une mensualitĂ© cible plutĂŽt qu’une durĂ©e de remboursement.
Ainsi c’est le montant Ă rembourser qui dĂ©termine la durĂ©e rĂ©elle du prĂȘt et non l’inverse.
Cette technique est trĂšs utile pour optimiser votre financement mais elle a des limites.
Il faut faire attention Ă ce que la durĂ©e du prĂȘt reste raisonnable et ne s’envole pas Ă plus de 25 ans.
Et qu’en parallĂšle votre taux d’endettement ne soit pas trop Ă©levĂ© et ne dĂ©passe pas les fameux 33 %.
Prenons un exemple facile pour comprendre le principe de la mensualitĂ© cible đ
Les donnĂ©es utilisĂ©es sont fictives mais permettent d’illustrer le propos :
- Vous pouvez rembourser 1000 ⏠par mois de crĂ©dit immobilier en Ă©tant Ă 25 % d’endettement.
- Vous vouliez initialement un prĂȘt sur 20 ans et c’est ce que vous avez demandĂ©.
- Les Ă©chĂ©ances calculĂ©es par la banque pour cette durĂ©e sont de 924,87 âŹ.
Si vous montez jusqu’Ă 930 ⏠/mois pour faire un compte rond vous pouvez rĂ©duire la durĂ©e.
Car en remboursant plus vous arriverez plus vite à solder votre crédit.
Vous pouvez mĂȘme pousser le vice jusqu’Ă demander des mensualitĂ©s de 1000 âŹ.
Tout en gardant un taux d’endettement confortable de 25 %…
Et ainsi baisser encore un peu plus la durée du crédit et surtout son coût.
Vous me suivez ?
La variable d’ajustement n’est plus la durĂ©e mais la mensualitĂ©.
Tant que vous pouvez rembourser vous pouvez augmenter le montant des échéances.
Et donc baisser tous les coĂ»ts de votre crĂ©dit Ă commencer par les intĂ©rĂȘts.
Mais aussi le montant des assurances et du cautionnement si vous l’avez choisi comme garantie.
Cette technique tout bĂȘte permet donc faire gagner facilement du temps et de l’argent đ
DiffĂ©rentes lignes de prĂȘts
Une autre façon de faire est de jouer avec les durées et les montants de plusieurs crédits.
Pour optimiser le plus possible le plan de financement et les différents coûts.
Prenons un exemple avec un PTZ et deux autres prĂȘts habitat.
Ce PTZ a une phase de 5 ans sans remboursement puis 15 ans d’amortissement.
On pourrait alors avoir un montage qui correspond à ça :
Un crédit sur 5 ans pour profiter des taux trÚs bas et amortir le capital dÚs le début.
Le second sur 20 ans qui est le prĂȘt principal et correspond Ă la durĂ©e totale de l’emprunt.
Et le dernier qui est le PTZ sur 20 ans (5+15) que nous avons vu juste au-dessus.
Avec ce montage vous empruntez donc sur 20 ans mais avec trois emprunts différents.
Le premier sert à rembourser dÚs que possible le capital en bénéficiant de taux attractifs.
Ce qui permet de diminuer le montant du crĂ©dit principal et donc le coĂ»t de ses intĂ©rĂȘts.
N’hĂ©sitez pas Ă Â demandez Ă votre conseiller de bien dimensionner ce crĂ©dit par rapport aux autres.
Pour réussir à avoir une échéance constante sur les 20 ans et simplifier le montage pour vous..
Comme pour toute optimisation il faut bien regarder si le jeu en vaut la chandelle.
Car dans certains cas cette technique peut vous coĂ»ter plus que ce qu’elle vous rapporte…
Notamment car certaines banques ajoutent des frais de dossier à chaque ligne de crédit.
Ou qu’elles font payer plus cher l’assurance sur deux prĂȘts que sur un seul prĂȘt du mĂȘme montant.
Tout cela dépend des établissements et de leurs politiques internes.
A noter que dans certains cas le lissage peut donner de meilleurs résultats.
Vous devez donc prendre le temps de comparer financiÚrement toutes les possibilités.
Pour pouvoir les analyser et choisir la moins chÚre et la plus adaptée à vos besoins.
Dans lequel nous parlerons de tous les Ă -cĂŽtĂ©s d’un emprunt immobilier.
Et croyez-moi on ne va pas s’ennuyer car ils sont nombreux… đ
Avez déjà optimisé votre crédit immobilier et si oui avec quel montage ?
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