Article partenaire : Obtenir un bon prêt immobilier

Le prêt immobilier est un passage presque obligé pour devenir propriétaire.

Avec à la clé plusieurs rendez-vous et des négociations sur les conditions de crédit.

Pret immobilier qualité sérieux

Une fois que vous aurez passé cette étape importante le plus gros sera derrière vous 🙂

Il est donc nécessaire de bien choisir votre intermédiaire car il vous suivra sur le long terme.

 

 

Le profil de l’emprunteur

Le profil de l’emprunteur est sans doute ce qui aura le plus de conséquence sur le crédit immobilier.

C’est lui qui va notamment conditionner les taux d’emprunt et l’offre de prêt.

 

On entend souvent que les banques prêtent plus facilement aux personnes qui ont un bon dossier.

Et c’est vrai, un emprunteur avec de bonnes garanties aura de très bonnes conditions.

Pour qu’un dossier soit considéré comme bon plusieurs facteurs entrent en ligne de mire.

Parmi lesquels le taux d’endettement, le montant de l’apport personnel ou bien le reste à vivre.

 

 

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement est le plus connu de tous les critères.

 

Il correspond à la part des revenus utilisés pour rembourser les différents emprunts.

Il peut s’agir de prêts immobiliers ou bien de crédits à la consommation.

Seul les revenus réguliers sont pris en compte, exit les primes et indemnités éphémères.

 

Les banques imposent de ne pas dépasser 33 % de taux d’endettement si on veut obtenir un prêt.

Aucune loi n’oblige à utiliser ce ratio mais s’il est dépassé les banques encourent un risque d’impayé.

Il est donc d’usage pour les différents établissements d’utiliser ce taux de 33 %.

A noter que dans certaines situations bien particulières certaines personnes peuvent obtenir un ratio plus élevé.

 

Les revenus considérés pour établir le taux d’endettement sont les suivants :

  • Salaires nets sur un an et primes contractuelles pour les salariés.
  • Revenus professionnels pour les travailleurs non salariés.
  • Pension alimentaire, retraite, allocation adulte handicapé…

Certains établissements élargissent leurs calculs à des revenus spécifiques :

  • Les commissions professionnelles comme celles des commerciaux.
  • Les allocations logement.
  • Les revenus fonciers.
  • Les allocations familiales.

 

 

La capacité de remboursement

Vient ensuite la capacité de remboursement qui conditionnera votre capacité d’emprunt.

Ce paramètre regroupe le montant de votre mensualité, c’est à dire le capital, les intérêts et les assurances.

 

Votre capacité de remboursement se calcule facilement à partir de votre taux d’endettement.

Pour cela multipliez vos revenus nets par le taux d’endettement maximal (33 %) puis retrancher vos éventuelles mensualités de crédits :

capacité de remboursement = (revenus nets x 0.33) – (mensualités des prêts en cours)

Si vous n’avez pas d’emprunt le résultat correspondra à votre capacité de remboursement maximale.

Si vous avez déjà un ou des prêts vous obtiendrez votre capacité de remboursement disponible.

 

Dans tous les cas il est toujours bon de connaitre votre capacité de remboursement maximale.

Par exemple si vos crédits arrivent à échéance prochainement il vaut peut-être mieux attendre cette date.

Car vous pourrez emprunter plus d’argent à ce moment-là que vous ne le pouvez actuellement.

Et vous pourrez ainsi acquérir un bien de meilleure qualité ou d’une superficie plus importante.

 

Dans le cas où vos prêts se terminent dans quelques années connaitre ce paramètre vous permettra d’anticiper.

Pour par exemple augmenter le montant de vos mensualités et ainsi rembourser plus rapidement votre prêt.

Ou bien pour savoir le montant que vous aurez à disposition pour faire un autre crédit si jamais vous en avez besoin.

Ou encore mieux pour pouvoir épargner cet argent sur votre épargne projet ou votre épargne investissement.

 

 

La capacité d’emprunt

Elle représente la somme d’argent maximale que la banque pourra vous prêter.

Capacité emprunt reste à vivre

 

Ce montant peut varier à la hausse comme à la baisse en fonction de plusieurs paramètres.

Le premier d’entre eux est la capacité de remboursement disponible que nous venons de voir.

Puis viennent ensuite la durée du crédit et les taux d’intérêts et d’assurance.

 

Plus votre capacité de remboursement est élevée et plus vous pouvez emprunter.

C’est pareil pour la durée, plus elle est longue et plus le montant du crédit est important.

A contrario plus les taux sont élevés et moins vous pouvez obtenir d’argent.

 

Avec un petit tableau toutes ces explications deviendront plus parlantes 🙂

Prenons l’exemple d’un couple qui peut rembourser 1000 € par mois.

Voici ce qu’ils pourraient emprunter en fonction des 3 paramètres suivants :

Durée / Taux2%3 %4 %5 %
10 ans108 600103 50098 70094 200
15 ans155 300144 800135 100126 400
20 ans197 600180 300165 000151 500
25 ans235 900210 800189 400171 000

A noter que la somme empruntée est proportionnel aux remboursements.

Ainsi si vous pouvez emprunter 1500 € / mois il faut faire x1.5 aux chiffres ci-dessus.

Pour 2000 € / mois il faut faire x2 et ainsi de suite…

 

Le tableau met clairement en avant que le temps accroit les différences.

En illustrant l’incidence de la durée et des taux sur le montant que vous pouvez emprunter.

Pour obtenir un bon crédit immobilier il faut donc jouer sur ces deux leviers.

Car vous ne pouvez pas augmenter votre capacité de remboursement en un clin d’œil…

 

Hélas allonger la durée du prêt n’est pas toujours une bonne idée car cela vous coutera cher.

C’est donc sur le taux qu’il faudra concentrer vos efforts en apportant un bon dossier à votre banque.

Ou bien en passant par un courtier pour pouvoir comparer les offres et choisir son prêt immobilier.

 

 

Des facteurs complémentaires

Les banques peuvent également prendre en compte d’autres paramètres.

 

A commencer par le montant de votre apport personnel.

Il vous permettra de consacrer plus d’argent à votre projet et de payer les frais annexes.

S’il est trop petit vous représentez un risque pour la banque et votre taux sera plus élevé.

A contrario un apport de 20 à 30 % de la somme empruntée vous donnera de supers conditions.

 

Vous pouvez également choisir un montant de mensualité inférieur au maximum proposé.

C’est très utile si vous désirez avoir de petits remboursements chaque mois sans alourdir votre budget.

Mais pour pouvoir le faire il faut que le bien ne soit pas trop cher et/ou que vos revenus soient importants.

Attention dans ce cas au taux qui seront plus élevés car la durée du crédit sera plus longue.

 

Votre situation professionnelle et familiale rentre également en ligne de compte.

Si vous avez un CDI ou êtes fonctionnaire depuis un certain c’est tout bon pour vous.

Idem si vous avez une relation de couple durable en étant mariés, pacsés ou en concubinage depuis des années.

Les banquiers aiment la stabilité et la rémunère par des conditions de prêt plus attractives.

Au contraire si vous n’êtes pas à l’équilibre sur un de ces deux tableaux les choses se compliquent.

Vous risquez d’obtenir un taux d’emprunt plus important voir même un refus pur et simple.

 

Le reste à vivre est lui aussi un paramètre très important pour les banques.

Il détermine l’argent qu’il vous restera chaque mois une fois votre mensualité remboursée.

Chaque établissement possède ses propres barèmes et ses propres critères de calcul.

La situation familiale et la localisation du bien immobilier peuvent ainsi entrer en jeu.

C’est pour cela que votre dossier peut passer de justesse dans une banque et être refusé dans une autre.

Les plus hauts salaires sont donc avantagés par rapport aux personnes qui gagnent moins.

 

Comme chaque situation et chaque projet d’achat immobilier est unique les possibilités sont infinies.

Il est donc intéressant d’utiliser un simulateur de prêt pour voir ce que chaque paramètre peut changer.

Par exemple en augmentant le montant de l’apport personnel ou en modifiant la durée du prêt.

Quoi qu’il en soit plus votre dossier sera équilibré et bon et plus les banques seront rassurées.

Avec à la clé pour vous des taux plus faibles et des conditions plus douces.

 

Quels sont les critères les plus importants lorsque vous faites un prêt immobilier ?

Crédit photos : Ryan HeaneyPictures of Money.

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2 plusieurs commentaires

  1. Salut Marc,

    Merci pour cette synthèse des points qui rentrent en compte lors d’un emprunt. De mon expérience, j’en ajouterai deux :
    – dans le cadre d’un investissement locatif, les loyers à venir rentrent dans le décompte des revenus, sur une base d’environ 70% des loyers perçus, selon les banques.
    – une bonne connaissance du fonctionnement des emprunts peut également être un plus. Calculer déjà de son côté les différents critères évoqués dans cet article pour montrer que vous avez mûrement préparé votre dossier ne peux être que bénéfique.

    En tout cas, merci pour ces rappels.
    Squatte Articles récents : Assurance propriétaire non occupant, c’est quoi ?My Profile

    • Salut Squatte,

      Effectivement dans le cas d’un achat locatif (appartement, garage, SCPI…) les banques prennent en compte le ration de 70 % des revenus.
      C’est un rappel important pour ceux qui veulent faire du locatif 😉

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