Vidéo de réponse à la question : Dois-je faire racheter mon crédit immobilier ?

Aujourd’hui je vais répondre à la question d’Emonides sur le rachat de crédit immobilier.

C’est un sujet très intéressant en cette période de taux bas ou beaucoup de personnes se posent la question sur le bien fondé de faire racheter leur crédit immobilier.

 

Je vais traiter la question en deux parties.

La première qui concernera le rachat de crédit immobilier en général où nous verrons les mécanismes et les conditions à remplir.

Puis la seconde où je traiterais plus précisément de ses deux crédits immobiliers et s’il est rentable pour elle de les faire racheter.

 

La vidéo :

 

Envie de poser vous aussi votre question ?

Venez commenter le premier article en cliquant-ici.

 

 

Retranscription texte de la vidéo:

N.B. : La retranscription a pour but d’apporter un support écrit à ceux qui ne peuvent pas lire la vidéo ou qui veulent relire un point précis. Mais elle ne traduit pas toutes les nuances que peut contenir la vidéo.

 

 

Bonjour et bienvenue sur cette nouvelle vidéo du blog Mieux Gérer Son Argent .com

 

Alors aujourd’hui je vais répondre à une question d’EMONIDES qui concerne les crédits immobiliers.

Et notamment deux crédits qu’elle a, et elle me pose des questions sur le rachat de ses crédits.

 

 

Alors ce que je vous propose, c’est on va faire une première partie sur le rachat de crédit en général.

Et une deuxième partie où on va plus parler du cas d’EMONIDES en détail.

 

 

Alors le rachat de crédit immobilier c’est quelque chose qui connait pas mal d’essor en ce moment vu que les taux sont bas.

Et s’ils y en a qui ont fait des crédits il y a quelques années avec des taux plus hauts ça peut être assez intéressant.

 

Alors quand est-ce qu’on va dire qu’un rachat de crédit est intéressant ?

Il y a plusieurs critères :

  • Le premier critère c’est qu’il faut que la durée qu’il reste sur le crédit soit supérieure à la durée qui est écoulée.
    Tout simplement parce qu’en fait au début du crédit on paye beaucoup d’intérêts.
    Imaginons que ça c’est la mensualité de crédit, au début les intérêts ça va être ça.
    Et en fait avec le temps ça va diminuer (je montre avec mes mains que le delta entre les deux diminue).
    Donc au début on paye énormément d’intérêts et c’est pour ça que ça vaut le coup si vous avez un taux élevé de faire un rachat.
  • En général on va dire que c’est les 7 premières années que vous allez payer le plus d’intérêts.
    Et donc que ça vaut le coup de faire les rachats.
  • Il faut également que l’opération soit conséquente.
    C’est-à-dire que le capital restant soit au moins supérieur à 50’000 €.
    Si c’est en dessous vous allez gagner des clopinettes, voir vous n’allez pas gagner d’argent du tout.
  • Et il faut aussi et ça c’est important que le différentiel entre le taux de votre crédit et le nouveau taux soit d’au moins 1 %.

 

Ça c’est vraiment les choses importantes, c’est la base.

Si vous pouvez réunir ces conditions ça vaut le coup sinon ça va devenir un petit peu plus compliqué.

 

 

Donc comment ça va se passer ?

Vous avez deux choix, vous allez dans votre banque celle où vous avez fait le crédit et vous allez essayer de négocier avec elle.

Sachant que là c’est tout de suite un petit peu plus compliqué…

Parce qu’au moment où vous avez fait votre prêt, la banque pour votre taux elle ne va pas le sortir du chapeau.

Il y a le taux de l’argent sur les marchés interbancaires qui joue, mais il y a aussi ce qui est important, c’est les Obligations Assimilables au Trésor qu’on appelle également OAT.

Et en fait votre banque elle va regarder le taux des OAT sur une période de 7 ans et supérieur.

Et grâce à ça, alors en autre il y a d’autres facteurs, elle va pouvoir vous donner un taux.

 

Donc si vous venez la revoir 5 ans après pour négocier.

Les taux ont pas mal baissés c’est bien.

Mais là la banque elle va rechignée parce qu’au moment où elle vous a accordée le crédit elle a pris des garanties, et elle a fait des choses qui sont calquées sur l’OAT.

Et là pour elle du coup il y a clairement un manque à gagner.

 

En fait les banques souvent elles préfèrent perdre un client qui va faire racheter son crédit dans une autre banque.

Que de vous accorder une réduction de taux.

Alors attention ça peut arriver qu’elle vous le propose mais en général elle va préférer que vous partiez parce que ça lui coûtera tout simplement moins cher.

C’est tout bête, c’est assez comptable.

 

Ce qui va m’amener justement à l’autre façon de faire racheter votre crédit.

C’est d’aller voir une autre banque et d’essayer avec elle de faire un dossier pour que votre crédit soit racheté.

Alors aussi ce qui peut être pas mal, ce que je vous conseille c’est de passer par un courtier.

Qui lui a l’habitude et qui pourra vous dire rapidement déjà si ça vaut le coup et qui ensuite pourra interroger un panel de banques assez large.

Et qui pourra donc vous proposer quelque chose d’assez intéressant.

 

 

Mais si vous planifiez de faire ça, il faut que vous ayez quand même un petit peu de temps devant vous.

Parce que ça va être un petit peu long, ça ne va pas se faire du jour au lendemain.

Vous n’allez pas vous dire un samedi matin : « Tiens j’ai rien à faire je vais passer à la banque pour essayer de faire racheter mon crédit ».

Malheureusement c’est un crédit immobilier, la somme est assez importante, ça ne va pas se passer comme ça.

 

Il faut aussi que vous soyez conscient qu’il y a des frais.

C’est pour ça que les règles que je vous ai énoncé tout à l’heure, qui sont le différentiel d’un point entre le nouveau et l’ancien taux, les 50’000 € au moins pour l’opération et puis le fait que la durée qu’il reste sur le prêt soit plus grande que la durée déjà échue.

Ça va permettre aussi d’amoindrir les frais que vous allez devoir payer à votre banque si vous la quittez.

 

Déjà vous allez devoir payer ce qu’on appelle communément des IRA qui sont des Indemnités de Remboursement Anticipé.

Tout simplement parce que vous allez rembourser mais pour faire un nouveau prêt.

Si vous parce que vous avez vendu votre maison en général ça ne vous coûtera rien il faut le savoir.

 

Et donc là qu’est-ce que vous allez pouvoir faire ?

Malheureusement pas grand-chose…

Mais ce qui est bien c’est que c’est encadré par la loi quand même.

Donc là vous allez devoir payer 6 mois d’intérêts à votre banque, que vous quittez, mais ce montant est plafonné à 3 % du capital restant dû.

Donc ça met des garde-fous mais il faut le prendre en compte.

 

Il faudra aussi prendre en compte les frais de dossier dans la nouvelle banque.

Et également les frais de caution, que vous passiez par une hypothèque ou par une caution solidaire ou mutuelle.

Voilà, il y a aussi ces frais là qu’on oublie souvent mais qu’il ne faut pas oublier parce que vous allez devoir les débourser pour le nouveau prêt.

Mais malgré tout ça peut être une opération assez rentable.

 

 

Là je vais passer sur les questions d’EMONIDES.

Qui nous a affichée sur la page des questions plusieurs choses sur ses crédits.

Je l’ai recontacté aussi par mail pour avoir des précisions pour pouvoir faire une simulation et voir ce qui est le mieux pour elle.

 

Donc pour la simulation, sans faire de pub je suis passé par le site de MeilleurTaux.

Et EMONIDES m’avait donné que le taux je pense global de son crédit, pas le taux de l’assurance.

Donc pour l’avoir je me suis basé sur un autre courtier qui est Empruntis et qui nous dit que le taux moyen des assurances c’est 0,32 %.

Donc je me suis basé sur les 2 pour pouvoir faire une simulation.

 

Elle a 2 crédits, le premier crédit qui est, on va arrondir à 100’000 € sur une durée de 15 ans.

Elle en a déjà fait 4, donc il reste 11 ans à payer, et là le taux était si je ne m’abuse assez bon marché je trouve.

Et donc en faisant la simulation malheureusement il me dit qu’avec tous les frais vous risquez de perdre de l’argent.

Donc moi EMONIDES je ne te conseille pas de faire racheter le premier.

 

Par contre le deuxième crédit de 221’000 € que tu as fait sur une durée de 25 ans.

Et que tu as contractée il y a 3 ans, où là le taux était  de 4,5, là ça peut valoir le coup effectivement de le faire racheter.

Et la MeilleurTaux nous dit qu’apparemment tu pourrais gagner un petit peu plus de 16’000 € !

 

Donc là pour le coup, moi ce que j’ai envie de te dire c’est de faire racheter le premier crédit, peut-être pas parce que tu vas perdre des sous.

Par contre le deuxième ouais là ça peut à 16’000 €.

En déduisant les frais ça peut quand même te faire une bonne économie.

Au choix, soit de garder la même durée mais d’avoir des échéances un peu plus basses, ou de voir pour le même prix mais pour réduire la durée du prêt.

Ça c’est vraiment à toi de voir.

 

Et aussi ça se pratique, ce n’est pas hyper répandu, c’est le rachat de crédits.

On en fait beaucoup pour les crédits conso, les crédits de voitures ou autres.

Mais il y a aussi maintenant des rachats de crédits globaux.

C’est-à-dire que vous pouvez englober tout, de l’immobilier, de la voiture, du crédit conso…

Voir des crédits immos.

Donc là pour le coup je te conseille d’aller voir un courtier ou des banques.

Pour savoir s’ils peuvent peut être te proposer quelque chose pour racheter les 2 crédits.

Et essayer de faire quelque chose de global entre les 2.

 

Alors ça je ne te le garanti pas, mais je pense que ça se tente.

Donc je t’encourage à tenter l’aventure, à voir si c’est possible et puis nous le dire dans les commentaires 🙂 .

Juste en dessous de cette vidéo et de la retranscription texte qui va arriver juste après, de nous dire si ça a été possible de faire un rachat de crédits ou pas.

Moi je pense que qui ne tente rien n’a rien, donc tu peux essayer de voir ce que ça donne 😉 .

 

Je te remercie déjà d’avoir posé cette question, sur le domaine de l’immobilier que je pense assez intéressante.

Parce qu’en cette période de taux bas il y a à mon avis beaucoup de personnes qui se posent la question.

Donc avec la réponse que je t’apporte, je pense que ça va pouvoir leur donner quelques cartes en main pour réfléchir et puis pour agir.

Donc ça c’est quand même pas mal !

 

Et puis la semaine prochaine on aura une question qui touche plus au découvert, où la Cédric va nous demander « Comment faire pour sortir du découvert ? ».

Parce que le pauvre il est un peu dans une spirale malheureusement pas très bonne pour lui.

Et donc on va voir les conseils que je peux lui apporter pour qu’il puisse s’en sortir.

 

 

Donc je vous remercie d’avoir suivi cette vidéo ou ce podcast ou bien d’avoir lu la retranscription texte.

C’est vrai que je vous permets d’avoir les 3.

Le premier support c’est la vidéo donc si vous la suivez, vous allez voir que c’est assez intuitif, en podcast aussi.

Après c’est vrai qu’en texte des fois on aime avoir des choses plus concrètes, plus percutantes comme plus de chiffres, plus de choses.

Mais vu que le support à la base c’est de la vidéo, la retranscription texte c’est tout bêtement ce que je dis dans la vidéo.

Et donc je ne vais pas rentrer plus dans les détails.

 

Par contre pour retraiter de ce sujet qui est quand même assez passionnant et qui est assez important je pense, du rachat de crédit immobilier.

Je ferais un article et donc là on pourra reprendre en autre l’exemple d’EMONIDES parce que je pense qu’il est pas mal.

Avec un crédit qui vaut le coup et un crédit qui ne vaut pas le coup.

Pour voir un petit peu plus les mécanismes et les chiffres.

 

Donc je vous remercie d’avoir suivi cette vidéo ou ce podcast.

Et je vous dis à la semaine prochaine pour une nouvelle réponse en image 🙂 .

 

 

Vous pouvez écouter la vidéo au format audio ou télécharger le podcast :

 

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11 plusieurs commentaires

  1. Vidéo intéressante. Cependant, à certains moments, je trouve que tu aurais du préciser que tu évoques le cas général, notamment pour l’IRA. Beaucoup de personnes négocient une clause de non indemnité en cas de remboursement anticipé.
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    • Salut, je précise souvent dans la vidéo que je traite du cas général et j’insiste dessus quand je parle des taux 😉

      Quant aux IRA malheureusement la majorité ne les négocie pas car les gens préfèrent jouer sur le taux du crédit qui est ce dont on entend le plus parlé et qui fait une grosse différence de prix.

      D’ailleurs comme j’ai pu le lire sur le blog d’un confrère il faut choisir ce que tu veux négocier avec ta banque.
      Un taux canon ou des frais plus doux IRA comprises car avoir les 2 est très compliqué.
      Voilà pourquoi j’ai bien insisté dessus 😉

      • Tu as parfaitement raison négocier c’est aussi faire des compromis. En fonction de tes objectifs et de ta stratégie tu sélectionnes les critères pour lesquels tu seras intransigeant et ceux où tu es prêt à lacher du leste.
        Après bien sûr on peut vouloir le beurre, l’argent du beurre et les jolies fesses de la crémière mais ce n’est plus de la négociation c’est un ultimatum du genre « si t’annules pas mes IRA mon milliard d’euros que j’ai chez toi je vais les mettre à la banque d’en face ».
        Ce qui n’est pas le cas le plus fréquent quand on part en quête d’un financement…

        Et pour aller plus loin dans le sens d’investman rappelons que tout est négociable et qu’un banquier peut vous refuser le prêt sans même à avoir à motiver sa décision (d’où l’intérêt d’être pret à faire des compromis si on veut mener l’opération à bien et que l’on n’est pas sûr que la « banque d’en face » nous accueille à bras ouverts)

        • Hello,

          Je suis toujours étonné par le fait que l’on obtienne plus facilement un meilleur crédit chez une banque concurrente plutôt qu’en renégociant avec sa banque. Mais cela a l’air d’un accord entre eux pour facturer des frais de dossier dans tous les sens.
          Grégoire Articles récents : Les fonds alternatifs à la loupeMy Profile

          • Salut Grégoire,

            Je ne sais pas s’il y a des accords en elles.

            Mais ce qu’il faut bien comprendre c’est qu’au moment où on souscrit à un prêt la banque va se couvrir et parfois même emprunter elle même.
            Et cela a un coût.

            Coût qui peut être moins élevé quelques années plus tard, mais si la banque baisse son taux alors elle risque de perdre de l’argent.
            Alors que si tu la rembourse ça lui coûtera moins cher…
            C’est donc pour ça qu’il est plus facile de négocier dans une autre banque.

  2. Oui j’ai bien vu que tu signalais à plusieurs reprises que tu parlais du cas général, mais j’ai du le zapper quand tu as évoqué l’IRA. 🙂
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    • Pas de soucis 🙂

      Par contre comme tu le soulignes il est intéressant de négocier ces frais si l’ont sait que l’on remboursera sont crédit par anticipation et que le taux proposé est correct 😉

  3. Bonsoir Marc,
    Je te remercie beaucoup pour tes conseils. Je ferai les études auprès des courtiers et organismes financiers pour un éventuel rachat du deuxième crédit. Une fois une solution intéressante trouvée, je la partagerai pour qu’elle soit peut être utile aux autres.

  4. Salut Marc !

    Je confirme l’importance de renégocier son crédit immo. IL ne faut vraiment pas hésiter à changer de banque pour racheter son crédit.
    Je l’ai fait 1 ans après avoir acheter ma RP,avec un différentiel de taux d’1% et je confirme que le gain, ou plutôt le coût économisé est très important!
    Ecoseb Articles récents : Immobilier : acheter CASH ou à crédit, voilà mon opinionMy Profile

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