Est-il rentable de faire racheter son crédit immobilier ?

Quand les taux d’intérêts sont bas les emprunteurs se posent souvent la même question :

« Est-ce que je peux réussir à gagner de l’argent en faisant racheter mon crédit immobilier ? »

Il est légitime de s’interroger et de regarder ce que l’on peut faire car les sommes en jeu sont importantes.

Il faut tout de même garder à l’esprit que le rachat ne fera pas en claquant des doigts et que vous devrez faire des démarches.

L’évolution après l’achat

Vous avez trouvé le logement qui vous convenait le plus et vous l’avez acheté.

A peine remis du marathon entre l’offre d’achat, les rendez-vous chez le notaire et dans votre banque vous devez emménager.

Sans oublier une période de décoration de votre nouveau chez vous et peut être même des travaux.

Puis pendant plusieurs années vous faites votre petite vie et vous payez chaque mois votre emprunt à la banque.

Parallèlement le contexte économique a changé et avec lui les taux d’intérêts (le coût de l’argent).

S’ils ont augmentés tant mieux pour vous car vous avez emprunté au bon moment et vous avez pu obtenir plus d’argent ou une durée de remboursement moins longue 🙂

Par contre si les taux d’intérêts ont diminués entre temps, les conditions actuelles sont meilleures que lorsque vous avez acheté.

Dans ce cas vous serrez tenté de regarder les taux qui se pratiquent pour les comparer à ceux de votre emprunt.

Et si vous constatez que l’écart est significatif alors vous aurez envie de vous renseigner pour voir ce que l’on peut vous proposer.

Vous pourrez alors vérifier si le rachat de crédit est intéressant pour vous et si c’est le cas combien vous pouvez économiser avec cette opération.

Des critères à vérifier avant de se lancer

Avant de vous lancer dans les démarches il y a plusieurs choses rapides à vérifier.

Et si vous rentrez dans les clous vous pourrez continuer sur votre lancée et faire racheter votre prêt.

Vous devez simplement contrôler que votre crédit respecte ces points :

• La durée restant à payer doit être supérieure à la durée déjà remboursée.
  Plus le temps passe et plus le pourcentage de capital au sein des mensualités augmente.
  Tandis qu’au fil du temps la part des intérêts diminue.
  Quand vous faites racheter votre crédit vous ne pouvez pas jouer sur le montant du capital mais vous pouvez le faire sur celui des intérêts.
  Vous comprenez donc pourquoi il vaut mieux faire un rachat au début du crédit pour maximiser les gains.

• Pour que le rachat soit rentable le capital restant de votre prêt immobilier doit être supérieur à 50’000 €.
  Si le capital est inférieur vous allez faire beaucoup d’efforts pour ne gagner que des miettes et vous aurez perdu énormément d’énergie pour presque rien.
  Pire, avec les frais de dossiers, le cautionnement et les indemnités de remboursement de l’ancien prêt il est même possible que vous perdiez de l’argent…

• Vous n’avez pas dépassé 1/3 de la durée de votre crédit.
  Ce n’est pas impossible de le faire dans le 2ème tiers mais le différentiel de taux entre les deux emprunts devra être bien plus important pour que l’opération soit rentable.

• La différence de taux entre vos deux emprunts doit être d’au moins 1 %.
  En dessous vous payerez plus cher en frais que vous n’aurez de gains.
  Si vous vous trouvez dans le 2ème tiers du prêt le différentiel de taux doit être de 2 % minimum.

Tenter de renégocier

Le premier réflexe qu’on la plupart des gens est d’aller voir la banque qui leur a fait le prêt pour essayer de le renégocier.

Ce n’est pas un mauvais raisonnement et ça ne coûte rien d’essayer mais malheureusement les chances sont limitées.

Ce qui est bien dommage car dans le cadre d’une renégociation le processus est rapide et le client doit juste payer des frais de dossiers.

Pour comprendre pourquoi les banques sont frileuses à l’idée de renégocier un crédit existant revenons en arrière.

Quand vous avez contracté votre prêt, votre établissement n’a pas sorti un taux du chapeau, elle l’a calculé grâce à plusieurs indicateurs.

Le taux est corrélé au loyer de l’argent sur la période et au taux des Obligations Assimilables au Trésor (OAT) à 7 ans ou plus.

A ces deux paramètres variables on peut en ajouter votre profil d’emprunteur qui lui est fixe (il ne va pas varier rapidement).

Un programme informatique va alors compiler ces 3 facteurs importants avec d’autres éléments comme les taux interbancaires pour déterminer le taux de votre emprunt.

Puis à la signature du crédit votre banque va prendre des assurances pour se couvrir en fonction du montant et de la durée du prêt, voir emprunter elle-même de l’argent.

Du coup quand vous venez la voir quelques années après pour négocier sa marge de manœuvre est limitée.

Elle est obligée de réduire sa marge pour baisser le taux de votre emprunt et si elle descend trop elle perdra de l’argent.

C’est le point le plus difficile à comprendre, même si les taux ont baissés de 2 ou 2,5 % la banque a pris des engagements (assurances, prêts…) au moment de la signature et jusqu’à la fin du crédit.

Elle ne peut donc pas renégocier elle-même avec ses fournisseurs pour avoir des coûts aux niveaux actuels.

Ce qui n’empêche pas que dans certains cas votre établissement joue le jeu et essaye de vous arranger mais ça reste très rare.

Car ça lui coutera moins cher de perdre un client qui soldera son prêt et lui payera d’éventuels frais de remboursement anticipé que de baisser le taux d’un crédit en cours.

Ce n’est pas contre vous, c’est juste mathématique…

Le rachat

Vous avez donc tout intérêt si votre banque refuse de renégocier à faire racheter votre prêt ailleurs.

Pour cela vous devez respecter tous les critères que nous avons vu dans la deuxième partie.

Avant toutes choses n’hésitez pas à essayer plusieurs simulateurs que l’on peut trouver sur Internet pour vous faire une idée.

Puis à concrétiser les choses en poussant la porte d’un établissement de crédit ou mieux en allant voir un courtier.

Le courtier interrogera plusieurs banques à la fois et vous proposera la meilleure offre qu’il a trouvé pour votre profil.

Il faudra enlever au gain que vous ferrez en rachetant votre crédit les différents frais que vous allez payer.

Les premiers sont les indemnités de remboursement anticipé (IRA) que vous devrez verser à votre ancienne banque.

Il est possible de les négocier à 0 ou en dessous du maximum légal à la signature du prêt mais plus après.

Si vous n’avez rien négocié, vérifiez votre contrat mais vous payerez au maximum 6 mois d’intérêts dans la limite de 3 % du capital restant dû.

S’ajoutent ensuite les frais de dossiers dans la nouvelle banque et dans certains cas les frais de cautionnement (hypothèque, caution mutuelle ou solidaire).

Une fois tous ces frais déduits vous connaitrez le gain net de l’opération de rachat.

Vous allez également pouvoir changer d’assurance emprunteur et faire des économies supplémentaires.

Soit grâce à la garantie collective de votre nouvelle banque si elle est moins chère, soit en passant par une délégation d’assurance.

Avec à la clé pour vous de grosses économies car ce gain est combinée au rachat de votre crédit immobilier.

Lors du rachat vous aurez également la possibilité d’agir sur deux leviers : la durée et les mensualités.

Libre à vous de choisir une durée de remboursement identique avec des mensualités plus faibles.

Ou un prêt d’une durée plus courte avec des mensualités équivalentes au crédit initial.

C’est à vous de voir ce que vous préférez, alléger votre budget ou vous débarrasser au plus vite d’une dette.

Dites-moi dans les commentaires si vous avez déjà racheté un crédit immobilier ou si vous avez envie de le faire ?

Crédit photos : Alexandre Prévot, jeff habourdin.

Recherches utilisées pour trouver cet article :

• quand renégocier son prêt immobilier