Investir autrement dans l’immobilier avec les SCPI 1/2

Je vous propose de découvrir les SCPI au travers d’une série de 2 articles.

Un investissement immobilier qui gagne à être connu.

 

Quand on parle d’investir dans l’immobilier on pense souvent à la même chose…

Comme acheter un petit studio et le louer meublé ou retaper un vieux T2.

Et pourtant il est possible d’investir autrement dans l’immobilier grâce aux SCPI.

Un produit qui fait de plus en plus de bruit avec les baisses de taux des autres placements.

 

 

Un mode de fonctionnement atypique

Le monde des SCPI est à cheval entre celui de l’immobilier et celui de la bourse.

Et comme nous allons le voir il a son propre vocabulaire et ses propres règles.

 

Commençons par le commencement 🙂

SCPI est l’abréviation de Société civile de placement immobilier.

C’est cette société qui va détenir et gérer l’ensemble des biens immobiliers.

Pour pouvoir acheter des actifs il lui faut de l’argent et pour cela elle va émettre des parts sociales.

Les porteurs de parts sont également appelés associés car ils détiennent le capital de la SCPI.

Ces parts sont commercialisées par une société de gestion sélectionnée par la SCPI.

 

La SCPI détient donc des actifs immobiliers tangibles dont elle est propriétaire.

De plus elle n’est pas endettée car elle ne peut investir que l’argent qu’elle possède.

Son capital financier provient donc uniquement des souscriptions des associés.

Contrairement à d’autres investissements le modèle des SCPI est donc transparent.

 

La société de gestion s’occupe également de toute la partie administrative de la vie de la SCPI.

Comme l’achat et la vente de parts, le paiement des loyers aux associés et la gestion des locataires.

Elle va déterminer la stratégie de la SCPI en choisissant les biens à acheter, à rénover et à vendre.

Son action est donc centrale car elle gère de bout en bout la SCPI et tout son patrimoine.

Comme son travail n’est pas gratuit elle va toucher des commissions.

A commencer par les frais de souscriptions de parts et lors des transactions immobilières.

En contrepartie les associés n’ont à s’occuper de rien du tout…

 

 

Un investissement pas comme les autres

Vous n’allez pas investir dans une SCPI comme vous le feriez pour un autre actif.

Tout simplement car son mode de fonctionnement est différent.

 

Vous allez surtout vous soucier de vos parts de SCPI au moment d’investir.

Car une fois que vous aurez acheté les parts tout se fera tout seul 🙂

Vous recevez notamment par virement régulier la part des loyers qui vous revient.

Vous n’aurez pas à gérer les locataires, les rénovations et tout l’administratif.

 

La seule chose que vous aurez à faire c’est lire les comptes rendus de gestion de la SCPI.

Histoire de voir comment est géré votre investissement et comment il se comporte.

Vous avez la possibilité d’assister une fois par an à l’assemblé générale des porteurs de parts.

Si vous ne pouvez pas vous déplacer vous pourrez quand même voter par correspondance.

 

L’autre moment où vous devrez vous occuper de cet actif immobilier c’est pour le vendre.

Comme pour l’achat vous devrez traiter avec la société de gestion quoi qu’il arrive.

Vous pouvez lui donner un mandat pour trouver un acquéreur et ne rien faire d’autre.

Ou bien la notifier que vous avez vous même trouvé un acheteur pour vos parts sociales.

Si vous vendez seul une commission forfaitaire peut s’appliquer sur la revente.

De même que des droits de mutation à régler au trésor public.

Nous verrons dans le 2ème article que c’est le statut de la SCPI qui détermine ces frais.

 

Il y a une spécificité concernant les prix de ventes et d’achats des parts de SCPI.

Le prix net vendeur est toujours inférieur au prix que payera l’acheteur.

C’est pour cela que l’horizon d’investissement pour ce produit doit être supérieur à 5 ans.

Sur cette période les loyers et l’augmentation du prix de la part vous permettrons d’être gagnant.

 

Contrairement aux autres sociétés la SCPI est transparente fiscalement.

C’est à dire qu’elle ne va payer absolument aucun impôt.

Mais que ce sont les associés qui vont s’acquitter des redevances fiscales.

Chacun payera donc des impôts en fonction du capital détenu dans la société.

 

 

Les avantages de l’immobilier professionnel

En France il y a peu de SCPI qui se concentrent sur le marché résidentiel.

Car il est bien plus rentable de détenir des bureaux, des entrepôts ou des murs de boutiques.

 

Acheter des SCPI vous permettra d’investir sur le marché immobilier professionnel.

Alors qu’en tant que particulier ce n’est pas impossible mais bien plus difficile.

Un autre avantage et non des moindres concerne la dilution du risque.

En effet une SCPI possède des centaines de locataires répartis sur des zones différentes.

Ainsi si un locataire ne peut pas payer son loyer l’impact sur les résultats est marginal.

Ou si un ralentissement économique touche une région les autres compenseront cette baisse.

Or cette diversité et cette résilience sont très compliquées à atteindre quand on investit en direct.

 

L’immobilier d’entreprise n’est aujourd’hui pas surévalué contrairement à l’immobilier résidentiel.

Ce qui n’était pas le cas au début des années 2000 quand ce marché était dans une bulle.

Depuis il y eu une correction et les prix ne sont désormais plus gonflés artificiellement.

Ce qui permet d’acheter des biens à un prix plus juste et d’éviter les grosses décotes en cas de crise.

Bien sûr les SCPI ne sont pas à l’abri de faire une mauvaise affaire mais c’est statistiquement plus faible.

 

Pour ne rien gâcher les rendements sont plutôt corrects à 5% brut/an en moyenne.

En 2015 les meilleures SCPI dépassaient même les 6 % de distribution…

Ce qui n’est pas si mal pour un investissement que l’on peut complétement oublier.

Il est possible de faire mieux en bourse mais il faudra gérer activement son portefeuille.

Ou au moins le surveiller pour éviter que les baisses ne viennent grignoter les bénéfices.

On peut aussi faire mieux avec de l’immobilier en direct mais on perdra plus de temps et d’énergie.

 

 

Les règles de l’investissement immobilier

Les SCPI obéissent aux mêmes codes que tous les investissements immobiliers.

 

A commencer par la fiscalité qui est la même que pour les revenus fonciers classiques.

C’est donc par défaut le régime réel qui s’applique pour les gains reçus de la SCPI.

Si vous êtes en micro-foncier via la location nue vous pourrez conserver ce mode de déclaration.

A noter que la SCPI peut faire de petits gains financiers en plaçant ses liquidités.

Vous serrez alors imposé au barème de l’impôt sur le revenu après déduction des prélèvements sociaux.

 

Qui dit investissement immobilier dit également crédit bancaire.

Bonne nouvelle les parts de SCPI peuvent être financées comme un bien classique.

Vous pouvez donc utiliser l’effet de levier de l’endettement avec ce produit.

Passer par un crédit vous permettra également de déduire les intérêts d’emprunt de vos gains.

Ce qui est très intéressant comme dans le cadre d’un crédit immobilier traditionnel.

 

Certaines banques ne jouent pas le jeu et vous obligeront à prendre leurs SCPI.

Ou vous accorderont un crédit à la condition d’acheter 50 % de SCPI maison.

Hélas ce ne sont pas les meilleures du marché tant en terme de gestion que de rendement.

Dans ce cas il vaut mieux passer par un courtier pour trouver un bon financement.

 

Pour certaines SCPI la porte d’entrée est relativement bon marché.

Avec 1’000 € vous pouvez obtenir une part et devenir associé.

Dans d’autres le minimum est de plusieurs parts pour un total d’environ 5’000 €.

Il est donc possible de les acheter cash au lieu de faire un crédit.

Vous pouvez donc commencer à en prendre pour voir comment elles fonctionnent.

Puis en acquérir petit à petit quand vous aurez les fonds nécessaire.

En faisant ça vous investissez comme vous le feriez avec des actions.

C’est à dire au fur et à mesure en utilisant votre épargne investissement.

 

Je vous donne rendez-vous dans un prochain article pour continuer de découvrir le monde des SCPI 😉

Avez-vous déjà investi dans des SCPI ?

Crédit photos : Anders Adermark, Chris Ford.