Les SCPI un produit immobilier différent 2/2

Nous allons de nouveau parler du monde des SCPI dans ce deuxième et dernier article.

Si vous voulez lire le premier billet de la série dédié à ce produit c’est par ici 😉

Le fonctionnement de cet investissement immobilier est très facile à comprendre.

L’achat de parts, leur vente ainsi que leur gestion n’auront rapidement plus de secret pour vous.

Crédit photos : Anders Adermark.

Il faudra tout de même être vigilent et choisir le bon type de SCPI en fonction de vos besoins.

Passé cette petite difficulté vous n’aurez rien à faire ou presque… sauf toucher les loyers 🙂

La structure du capital

Le premier élément à prendre en considération concerne le capital.

Le capital d’une SCPI peut être fixe ou variable.

Cette différence à priori minime est pourtant fondamentale.

Notamment car elle conditionne l’achat et la vente des parts de la SCPI.

Le capital d’une SCPI à capital fixe est figé car il ne peut ni augmenter ni diminuer.

C’est à dire que sauf avis de la société de gestion et vote des associés il est difficile d’acheter ou vendre des parts.

On ne peut acheter les parts d’une SCPI à capital fixe que lors des augmentations de capital.

Or ces augmentations n’ont pas lieu tout le temps et il peut se passer des années entre deux opérations.

Il est également possible de se procurer des parts de gré à gré sur le marché secondaire.

Dans ce cas l’acheteur et le vendeur doivent se mettre en relation directement ou via la société de gestion.

Dans le premier cas ils peuvent convenir des modalités alors que dans le second elles sont déjà fixées.

Quoi qu’il en soit les meilleures SCPI se revendent sans problèmes car elles sont très recherchées.

Tandis que pour une SCPI à capital variable le capital n’est pas figé.

Il peut donc monter en fonction des acquisitions et descendre à cause des cessions de parts.

L’achat et la revente de parts sont donc possibles à tout moment auprès de la société de gestion.

A noter qu’il est également possible de procéder à des échanges sur le marché secondaire.

La société de gestion compense les ventes par les demandes d’achat qu’elle reçoit.

Mais si elle n’en a pas assez elle va puiser dans ses réserves monétaires pour payer le vendeur.

En dernier recours elle peut vendre des immeubles si un nombre important d’associés souhaite partir.

Dans ce cas il peut s’écouler plusieurs mois entre et la demande de vente et la réception des fonds.

Les types de SCPI

Ce paramètre est plus important encore que la structure du capital.

Car c’est le type de SCPI qui va conditionner la stratégie de la société de gestion et donc vos gains.

On trouve principalement 3 types différents de SCPI qui répondent à des besoins différents :

• SCPI de rendement
• SCPI de capitalisation ou plus-value
• SCPI fiscale

Dans chacune de ces grandes familles vous avez le choix entre plusieurs produits.

Chacun possède une approche et une stratégie qui lui sont propres concernant les biens immobiliers.

Cela va de l’achat à la revente en passant par l’entretien et les travaux à effectuer.

SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont sans doute les plus connues de toutes.

Car leur mode de fonctionnement est analogue à la détention d’un bien immobilier en direct.

La société reverse périodiquement les loyers et la valeur de la part augmente avec le temps.

Ces SCPI sont principalement investies dans l’immobilier à caractère professionnel.

Comme les bureaux, les entrepôts, les murs de boutiques, les parkings et les hôtels.

Il est même possible de trouver des sociétés qui détiennent des cliniques ou d’autres biens insolites.

Les associés reçoivent leurs parts des loyers déduction faites de différents frais.

Comme l’entretien du parc immobilier, les réserves financières pour les travaux et les frais généraux de la société.

En général vous devrez attendre de 2 à 6 mois pour percevoir vos premiers loyers pour un achat en direct.

Les SCPI de rendements répondent à la stratégie suivante :

« Encaisser régulièrement des revenus passifs et faire une plus-value à la revente. »

L’horizon de placement de ce produit est donc d’au moins 8 ans.

Car en dessous le prix de vente peut être inférieur au prix d’achat additionné du montant des loyers reçus.

SCPI de capitalisation

Elles sont également appelées SCPI de plus-values car elles se concentrent sur cet objectif.

Elles peuvent posséder des biens à usage professionnel ou d’habitation.

Crédit photo : Anders Adermark.

Comme le font certaines personnes elles vont acheter à un prix décoté pour revendre plus cher ensuite.

Pour maximiser la plus-value elles vont utiliser plusieurs biais sur un large panel de biens immobiliers.

Comme faire de gros travaux qui permettront de valoriser l’actif à un montant supérieur.

Ou en attendant le bon moment pour vendre au meilleur prix, voir même faire les deux à la fois.

Ces SCPI ne reversent pas de loyers à leurs associés contrairement aux SCPI de rendement.

Elles se servent uniquement de leurs gains pour augmenter le prix de la part.

C’est donc lors de la revente que les investisseurs empocheront leur plus-value.

Les SCPI de capitalisation permettent de suivre cette stratégie :

« Faire fructifier un capital dont je n’ai pas besoin tout de suite. »

Ici aussi l’horizon minimal de placement doit être de 8 ans.

SCPI fiscales

Les SCPI fiscales permettent de faire des économies d’impôts.

Elles s’adressent donc aux personnes qui veulent défiscaliser.

Ces SCPI permettent de profiter des différents dispositifs mis en place dans l’immobilier.

Comme le Pinel aujourd’hui ou le Duflot et le Scellier il y a quelques temps pour les plus connus.

Il y en a d’autres plus spécifiques qui gagnent à être connus comme le Malraux.

Grâce à eux le contribuable peut faire des économies sur son imposition sur le revenu pendant plusieurs années.

Il existe également des SCPI de déficit foncier qui s’adressent à un public spécifique.

Celui des propriétaires immobiliers qui louent un ou plusieurs de leurs biens.

Car elles leurs permettent d’abaisser le montant de leurs gains fonciers et les impôts associés.

Ces différents dispositifs sont donc avantageux si vous êtes fortement imposé.

Grâce aux SCPI vous pouvez bénéficier de ces mécanismes pour une somme moindre qu’un achat en direct.

Mais les règles sont les mêmes notamment pour la durée minimale de détentions sur plusieurs années.

Les SCPI fiscales traitent le besoin suivant :

« Défiscaliser en faisant l’acquisition d’actifs immobiliers. »

L’horizon de placement doit être supérieur de quelques années au dispositif fiscal choisi.

L’achat et la revente

Avant de passer à l’action il faut s’intéresser au cycle de vie de cet investissement.

En prenant en compte les deux facteurs les plus importants, l’achat et la vente.

Les modalités et les processus ne sont pas les mêmes si vous achetez des parts en direct ou via un contrat d’assurance vie.

En direct

Dans le premier cas vous pouvez vous adresser directement à la société de gestion pour acheter des parts.

Elle traitera soit directement avec vous soit via un conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI).

Dans les deux cas le prix sera identique mais avec un CGPI vous aurez plus de conseils et de suivi.

En plus les CGPI proposent souvent plusieurs SCPI et peuvent vous aider à les comparer.

Pour la vente de vos parts vous avez deux possibilités.

Soit contacter la société de gestion qui s’occupera alors de tout en fonction de la structure de son capital.

En cherchant un acheteur ou en vous remboursant avec ses réserves monétaires si elle est à capital variable.

Ou en inscrivant vos parts sur le marché secondaire en attendant un acquéreur si elle est à capital fixe.

Vous pouvez également trouver vous-même un acheteur et lui céder vos parts à un prix convenu ensemble.

Une commission forfaitaire et des droits de mutations sont à payer par le repreneur.

Pour les SCPI à capital fixe il faut également ajouter des droits d’enregistrement de 5%.

Ces frais s’ajoutent bien sûr au prix de la part mais pour le vendeur tout cela est transparent.

Pour ne pas avoir de problèmes à la revente vous devez donc bien choisir votre SCPI.

Plus celle-ci est solide et plus elle fera des bons choix tout au long de sa vie et mieux c’est.

Pour avoir une meilleure idée vous pouvez regarder l’historique de la société de gestion.

En plus de celui de la SCPI elle-même pour voir si elles arrivent à être convaincantes sur plusieurs années.

Si c’est le cas vous mettez toutes les chances de votre côté pour ne pas rater votre investissement.

Les SCPI dans une assurance vie

En achetant des SCPI dans une assurance vie ça ne fonctionne pas du tout comme ça.

Vous traitez seulement avec votre assureur et jamais avec la société de gestion directement.

Crédit photos : Cognizant Technology Solutions.

D’ailleurs pour elle c’est l’assureur qui est le propriétaire des parts et pas vous.

Ce qui a des avantages mais aussi des inconvénients…

Dans une assurance vie les SCPI sont des Unités de Comptes (UC) comme les autres.

Vous pouvez les acheter et les vendre comme bon vous semble sans délais particulier.

Comme toutes les UC elles supportent les frais de gestion du fond et du contrat.

La seule différence concerne les frais de souscription qui sont spécifiques à cette UC.

Du coup si vous achetez pour 1000€ de cette UC vous n’aurez peut-être que 950 € de réellement investit.

Vous devez donc bien vous renseigner sur ces frais avant de souscrire.

Investir dans les SCPI au sein d’une AV a donc l’avantage de la simplicité, de la rapidité et de la flexibilité.

D’autant plus que le délai avant de percevoir les loyers est souvent raccourci.

Ces gains sont souvent reversés sur le fond euros au lieu d’augmenter le nombre d’UC détenues.

De plus c’est la fiscalité adoucit de l’AV qui s’applique et non celle des gains fonciers.

Ce qui est particulièrement intéressant si vous êtes dans une tranche de revenus élevés.

En revanche il n’est pas possible de faire de prêt pour financer l’achat de SCPI dans une assurance vie.

A noter que certains assureurs peuvent imposer un plafond de répartition pour les SCPI.

Ainsi vous ne pourrez pas posséder plus d’un certain pourcentage de SCPI par rapport au reste.

Sur certains contrats l’assureur peut également garder pour lui un petit pourcentage des loyers.

Ce qui peut rendre l’opération tout de suite moins rentable pour vous si vous ne faites pas attention.

Pour conclure

Les SCPI sont un produit atypique tant sur le fond que sur la forme.

Ce qui ne les empêche pas d’afficher de bons rendements sur la durée.

Vous devrez faire un tri parmi les produits disponibles en fonction de vos besoins.

En commençant à choisir le mode de détention, en direct ou dans une AV.

Puis en fonction de ce choix déterminer lesquels se rapprochent de ce que vous souhaitez.

Dans l’idéal il est bien de panacher sur 2 ou 3 SCPI si le montant investit est important.

Vous pourrez ensuite contacter une banque ou un courtier pour les acheter à crédit.

Et ainsi bénéficier de l’effet de levier de l’endettement pour vous constituer un patrimoine.

Néanmoins la porte d’entrée sur ce marché n’est pas forcément très élevée.

On peut acquérir une part en direct pour un peu plus de 1000 € dans certaines SCPI.

Même si dans la majorité des cas il faut prévoir plusieurs milliers d’euros pour devenir associé.

Tandis que l’on peut en loger dans son assurance vie pour une centaine d’euros.

Il est donc possible de se constituer un capital petit à petit si on le souhaite.

Quelque chose me dit que nous n’avons pas totalement fini de parler des SCPI… 😉

Je vous proposerais donc de temps en temps des articles sur ce sujet passionnant.

Afin d’approfondir des points que nous venons d’effleurer dans cette série de 2 publications.

Et surtout d’en découvrir d’autres que j’ai gardés spécialement bien au chaud 🙂

Dites-moi dans les commentaires ce que vous pensez des SCPI ?