Les SCPI un produit immobilier différent 2/2

Nous allons de nouveau parler du monde des SCPI dans ce deuxiĂšme et dernier article.

Si vous voulez lire le premier billet de la sĂ©rie dĂ©diĂ© Ă  ce produit c’est par ici 😉

 

Le fonctionnement de cet investissement immobilier est trĂšs facile Ă  comprendre.

L’achat de parts, leur vente ainsi que leur gestion n’auront rapidement plus de secret pour vous.

SCPI produit immobilier différent
Crédit photos : Anders Adermark.

Il faudra tout de mĂȘme ĂȘtre vigilent et choisir le bon type de SCPI en fonction de vos besoins.

PassĂ© cette petite difficultĂ© vous n’aurez rien Ă  faire ou presque… sauf toucher les loyers 🙂

 

 

La structure du capital

Le premier élément à prendre en considération concerne le capital.

 

Le capital d’une SCPI peut ĂȘtre fixe ou variable.

Cette différence à priori minime est pourtant fondamentale.

Notamment car elle conditionne l’achat et la vente des parts de la SCPI.

 

Le capital d’une SCPI Ă  capital fixe est figĂ© car il ne peut ni augmenter ni diminuer.

C’est Ă  dire que sauf avis de la sociĂ©tĂ© de gestion et vote des associĂ©s il est difficile d’acheter ou vendre des parts.

On ne peut acheter les parts d’une SCPI Ă  capital fixe que lors des augmentations de capital.

Or ces augmentations n’ont pas lieu tout le temps et il peut se passer des annĂ©es entre deux opĂ©rations.

Il est également possible de se procurer des parts de gré à gré sur le marché secondaire.

Dans ce cas l’acheteur et le vendeur doivent se mettre en relation directement ou via la sociĂ©tĂ© de gestion.

Dans le premier cas ils peuvent convenir des modalités alors que dans le second elles sont déjà fixées.

Quoi qu’il en soit les meilleures SCPI se revendent sans problĂšmes car elles sont trĂšs recherchĂ©es.

 

Tandis que pour une SCPI Ă  capital variable le capital n’est pas figĂ©.

Il peut donc monter en fonction des acquisitions et descendre à cause des cessions de parts.

L’achat et la revente de parts sont donc possibles Ă  tout moment auprĂšs de la sociĂ©tĂ© de gestion.

A noter qu’il est Ă©galement possible de procĂ©der Ă  des Ă©changes sur le marchĂ© secondaire.

La sociĂ©tĂ© de gestion compense les ventes par les demandes d’achat qu’elle reçoit.

Mais si elle n’en a pas assez elle va puiser dans ses rĂ©serves monĂ©taires pour payer le vendeur.

En dernier recours elle peut vendre des immeubles si un nombre important d’associĂ©s souhaite partir.

Dans ce cas il peut s’Ă©couler plusieurs mois entre et la demande de vente et la rĂ©ception des fonds.

 

 

Les types de SCPI

Ce paramĂštre est plus important encore que la structure du capital.

Car c’est le type de SCPI qui va conditionner la stratĂ©gie de la sociĂ©tĂ© de gestion et donc vos gains.

 

On trouve principalement 3 types différents de SCPI qui répondent à des besoins différents :

  • SCPI de rendement
  • SCPI de capitalisation ou plus-value
  • SCPI fiscale

Dans chacune de ces grandes familles vous avez le choix entre plusieurs produits.

Chacun possÚde une approche et une stratégie qui lui sont propres concernant les biens immobiliers.

Cela va de l’achat Ă  la revente en passant par l’entretien et les travaux Ă  effectuer.

 

SCPI de rendement

Les SCPI de rendement sont sans doute les plus connues de toutes.

Car leur mode de fonctionnement est analogue Ă  la dĂ©tention d’un bien immobilier en direct.

La société reverse périodiquement les loyers et la valeur de la part augmente avec le temps.

 

Ces SCPI sont principalement investies dans l’immobilier Ă  caractĂšre professionnel.

Comme les bureaux, les entrepĂŽts, les murs de boutiques, les parkings et les hĂŽtels.

Il est mĂȘme possible de trouver des sociĂ©tĂ©s qui dĂ©tiennent des cliniques ou d’autres biens insolites.

 

Les associés reçoivent leurs parts des loyers déduction faites de différents frais.

Comme l’entretien du parc immobilier, les rĂ©serves financiĂšres pour les travaux et les frais gĂ©nĂ©raux de la sociĂ©tĂ©.

En général vous devrez attendre de 2 à 6 mois pour percevoir vos premiers loyers pour un achat en direct.

 

Les SCPI de rendements répondent à la stratégie suivante :

« Encaisser réguliÚrement des revenus passifs et faire une plus-value à la revente. »

L’horizon de placement de ce produit est donc d’au moins 8 ans.

Car en dessous le prix de vente peut ĂȘtre infĂ©rieur au prix d’achat additionnĂ© du montant des loyers reçus.

 

SCPI de capitalisation

Elles sont également appelées SCPI de plus-values car elles se concentrent sur cet objectif.

Elles peuvent possĂ©der des biens Ă  usage professionnel ou d’habitation.

Immobilier entreprise ou habitation SCPI
Crédit photo : Anders Adermark.

Comme le font certaines personnes elles vont acheter à un prix décoté pour revendre plus cher ensuite.

Pour maximiser la plus-value elles vont utiliser plusieurs biais sur un large panel de biens immobiliers.

Comme faire de gros travaux qui permettront de valoriser l’actif Ă  un montant supĂ©rieur.

Ou en attendant le bon moment pour vendre au meilleur prix, voir mĂȘme faire les deux Ă  la fois.

 

Ces SCPI ne reversent pas de loyers à leurs associés contrairement aux SCPI de rendement.

Elles se servent uniquement de leurs gains pour augmenter le prix de la part.

C’est donc lors de la revente que les investisseurs empocheront leur plus-value.

 

Les SCPI de capitalisation permettent de suivre cette stratégie :

« Faire fructifier un capital dont je n’ai pas besoin tout de suite. »

Ici aussi l’horizon minimal de placement doit ĂȘtre de 8 ans.

 

SCPI fiscales

Les SCPI fiscales permettent de faire des Ă©conomies d’impĂŽts.

Elles s’adressent donc aux personnes qui veulent dĂ©fiscaliser.

 

Ces SCPI permettent de profiter des diffĂ©rents dispositifs mis en place dans l’immobilier.

Comme le Pinel aujourd’hui ou le Duflot et le Scellier il y a quelques temps pour les plus connus.

Il y en a d’autres plus spĂ©cifiques qui gagnent Ă  ĂȘtre connus comme le Malraux.

Grùce à eux le contribuable peut faire des économies sur son imposition sur le revenu pendant plusieurs années.

 

Il existe Ă©galement des SCPI de dĂ©ficit foncier qui s’adressent Ă  un public spĂ©cifique.

Celui des propriétaires immobiliers qui louent un ou plusieurs de leurs biens.

Car elles leurs permettent d’abaisser le montant de leurs gains fonciers et les impĂŽts associĂ©s.

 

Ces diffĂ©rents dispositifs sont donc avantageux si vous ĂȘtes fortement imposĂ©.

GrĂące aux SCPI vous pouvez bĂ©nĂ©ficier de ces mĂ©canismes pour une somme moindre qu’un achat en direct.

Mais les rĂšgles sont les mĂȘmes notamment pour la durĂ©e minimale de dĂ©tentions sur plusieurs annĂ©es.

 

Les SCPI fiscales traitent le besoin suivant :

« DĂ©fiscaliser en faisant l’acquisition d’actifs immobiliers. »

L’horizon de placement doit ĂȘtre supĂ©rieur de quelques annĂ©es au dispositif fiscal choisi.

 

 

L’achat et la revente

Avant de passer Ă  l’action il faut s’intĂ©resser au cycle de vie de cet investissement.

En prenant en compte les deux facteurs les plus importants, l’achat et la vente.

 

Les modalitĂ©s et les processus ne sont pas les mĂȘmes si vous achetez des parts en direct ou via un contrat d’assurance vie.

 

En direct

Dans le premier cas vous pouvez vous adresser directement à la société de gestion pour acheter des parts.

Elle traitera soit directement avec vous soit via un conseiller en gestion de patrimoine indépendant (CGPI).

Dans les deux cas le prix sera identique mais avec un CGPI vous aurez plus de conseils et de suivi.

En plus les CGPI proposent souvent plusieurs SCPI et peuvent vous aider Ă  les comparer.

 

Pour la vente de vos parts vous avez deux possibilités.

Soit contacter la sociĂ©tĂ© de gestion qui s’occupera alors de tout en fonction de la structure de son capital.

En cherchant un acheteur ou en vous remboursant avec ses réserves monétaires si elle est à capital variable.

Ou en inscrivant vos parts sur le marché secondaire en attendant un acquéreur si elle est à capital fixe.

Vous pouvez Ă©galement trouver vous-mĂȘme un acheteur et lui cĂ©der vos parts Ă  un prix convenu ensemble.

Une commission forfaitaire et des droits de mutations sont à payer par le repreneur.

Pour les SCPI Ă  capital fixe il faut Ă©galement ajouter des droits d’enregistrement de 5%.

Ces frais s’ajoutent bien sĂ»r au prix de la part mais pour le vendeur tout cela est transparent.

 

Pour ne pas avoir de problĂšmes Ă  la revente vous devez donc bien choisir votre SCPI.

Plus celle-ci est solide et plus elle fera des bons choix tout au long de sa vie et mieux c’est.

Pour avoir une meilleure idĂ©e vous pouvez regarder l’historique de la sociĂ©tĂ© de gestion.

En plus de celui de la SCPI elle-mĂȘme pour voir si elles arrivent Ă  ĂȘtre convaincantes sur plusieurs annĂ©es.

Si c’est le cas vous mettez toutes les chances de votre cĂŽtĂ© pour ne pas rater votre investissement.

 

Les SCPI dans une assurance vie

En achetant des SCPI dans une assurance vie ça ne fonctionne pas du tout comme ça.

Vous traitez seulement avec votre assureur et jamais avec la société de gestion directement.

SCPI dans assurance vie

Crédit photos : Cognizant Technology Solutions.

D’ailleurs pour elle c’est l’assureur qui est le propriĂ©taire des parts et pas vous.

Ce qui a des avantages mais aussi des inconvĂ©nients…

 

Dans une assurance vie les SCPI sont des Unités de Comptes (UC) comme les autres.

Vous pouvez les acheter et les vendre comme bon vous semble sans délais particulier.

Comme toutes les UC elles supportent les frais de gestion du fond et du contrat.

La seule différence concerne les frais de souscription qui sont spécifiques à cette UC.

Du coup si vous achetez pour 1000€ de cette UC vous n’aurez peut-ĂȘtre que 950 € de rĂ©ellement investit.

Vous devez donc bien vous renseigner sur ces frais avant de souscrire.

 

Investir dans les SCPI au sein d’une AV a donc l’avantage de la simplicitĂ©, de la rapiditĂ© et de la flexibilitĂ©.

D’autant plus que le dĂ©lai avant de percevoir les loyers est souvent raccourci.

Ces gains sont souvent reversĂ©s sur le fond euros au lieu d’augmenter le nombre d’UC dĂ©tenues.

De plus c’est la fiscalitĂ© adoucit de l’AV qui s’applique et non celle des gains fonciers.

Ce qui est particuliĂšrement intĂ©ressant si vous ĂȘtes dans une tranche de revenus Ă©levĂ©s.

En revanche il n’est pas possible de faire de prĂȘt pour financer l’achat de SCPI dans une assurance vie.

 

A noter que certains assureurs peuvent imposer un plafond de répartition pour les SCPI.

Ainsi vous ne pourrez pas possĂ©der plus d’un certain pourcentage de SCPI par rapport au reste.

Sur certains contrats l’assureur peut Ă©galement garder pour lui un petit pourcentage des loyers.

Ce qui peut rendre l’opĂ©ration tout de suite moins rentable pour vous si vous ne faites pas attention.

 

 

Pour conclure

Les SCPI sont un produit atypique tant sur le fond que sur la forme.

Ce qui ne les empĂȘche pas d’afficher de bons rendements sur la durĂ©e.

 

Vous devrez faire un tri parmi les produits disponibles en fonction de vos besoins.

En commençant à choisir le mode de détention, en direct ou dans une AV.

Puis en fonction de ce choix déterminer lesquels se rapprochent de ce que vous souhaitez.

Dans l’idĂ©al il est bien de panacher sur 2 ou 3 SCPI si le montant investit est important.

Vous pourrez ensuite contacter une banque ou un courtier pour les acheter à crédit.

Et ainsi bĂ©nĂ©ficier de l’effet de levier de l’endettement pour vous constituer un patrimoine.

 

NĂ©anmoins la porte d’entrĂ©e sur ce marchĂ© n’est pas forcĂ©ment trĂšs Ă©levĂ©e.

On peut acquĂ©rir une part en direct pour un peu plus de 1000 € dans certaines SCPI.

MĂȘme si dans la majoritĂ© des cas il faut prĂ©voir plusieurs milliers d’euros pour devenir associĂ©.

Tandis que l’on peut en loger dans son assurance vie pour une centaine d’euros.

Il est donc possible de se constituer un capital petit Ă  petit si on le souhaite.

 

Quelque chose me dit que nous n’avons pas totalement fini de parler des SCPI… 😉

Je vous proposerais donc de temps en temps des articles sur ce sujet passionnant.

Afin d’approfondir des points que nous venons d’effleurer dans cette sĂ©rie de 2 publications.

Et surtout d’en dĂ©couvrir d’autres que j’ai gardĂ©s spĂ©cialement bien au chaud 🙂

 

Dites-moi dans les commentaires ce que vous pensez des SCPI ?

 

14 plusieurs commentaires

  1. Merci pour cet article trÚs riche en renseignements oh combien utiles. Il a répondu à pas mal de mes interrogations.
    Juste une question : oĂč trouver les « bonnes adresses » des sociĂ©tĂ©s de gestion pour acheter des parts ?

    • Bonjour Fabien,

      Merci pour ce retour positif 😉

      Alors tu as plusieurs façons d’obtenir les infos sur les SCPI :
      1) Le site de la société de gestion via notamment les bulletins trimestriels.
      2) Les sites de sociĂ©tĂ©s qui proposent d’acheter des SCPI par leur intermĂ©diaires, dans ce cas il suffit juste d’utiliser le site pour prendre les infos, ceux que je prĂ©fĂšre sont : Primaliance et MySCPI.
      3) Des sites qui comparent les SCPI mais en gĂ©nĂ©ral c’est comme pour le 2) il y a toujours un intĂ©rĂȘt commercial plus ou moins grand derriĂšre.

      Marc.

  2. Excellent ! Vraiment un grand merci pour ces articles trĂšs complets et trĂšs didactiques.

    Et ça confirme qu’il faut que je m’intĂ©resse rapidement Ă  ces supports d’investissement originaux et Ă  la rentabilitĂ© intĂ©ressante.

    Merci à toi pour ces précieuses informations.
    Squatte Articles récents : Pourquoi je suis un investisseur heureux ?My Profile

    • Salut Squatte, merci ! 😉

      Ce genre d’articles qualitatifs me prennent pas mal de temps et du coup ils m’empĂȘchent de faire une publication par semaine.
      Avec ton retour je vois que le jeu en vaut la chandelle 🙂

      Tiens moi au courant par MP de tes découvertes et investissements dans ce secteur.

  3. Bonjour,

    Je me pose une question.
    Si je perçois 500 euros annuels de rémunération des parts de SCPI, la société de gestion peut-elle me donner une notice explicative et un montant à déclarer aux impÎts supérieur à 500 ?

    Merci d’avance pour ta rĂ©ponse.

    • Bonjour,

      Quoi qu’il arrive la sociĂ©tĂ© de gestion vous fournira un document que l’on appel IFU (ImprimĂ© Fiscal Unique) pour dĂ©clarer vos diffĂ©rents revenus aux impĂŽts.
      Il reprendra les revenus fonciers, financiers (dans le cas oĂč la sociĂ©tĂ© fait des placements) et les Ă©ventuels crĂ©dits d’impĂŽts Ă  dĂ©duire.

      Pour répondre à la question, oui en général le montant déclaré est un petit plus élevé que le montant reçu de la SCPI.
      C’est principalement du aux rĂ©serves financiĂšre que provisionne la SCPI pour faire face aux travaux.

  4. Rebonjour

    GrĂące Ă  toi, je dĂ©couvre qu’il y a Ă©galement des SCPI de capitalisation. Peux-tu donner quelques noms en exemple ?

    Merci

  5. bonjour. Je me suis renseignĂ© sur ce produit auprĂšs de ma banque . L’achat minimum Ă©tant de 3 parts Ă  environ 850 euros par part. Est ce vraiment intĂ©ressant de commencer par si peu de part. Ou bien faut il mieux attendre d’avoir plus d’Ă©pargne investissement de cĂŽtĂ© pour acheter, Merci . Loan

    • Bonjour Loan,

      En général les SCPI des banques sont dans le bas du panier en matiÚre de rendement.
      Il y en a 1 ou 2 qui Ă©chappent Ă  cette rĂšgle mais elles restent minoritaire.

      Pour moi il y a 2 approches pour les SCPI
      1) Acheter petit bout par petit bout.
      2) Faire un crédit pour les acheter.

      Le premier cas peut convenir Ă  certaines situations particuliĂšres ou Ă  ceux qui veulent investir petit Ă  petit.
      Par contre il a des dĂ©tracteurs car il ne permet pas de bĂ©nĂ©ficier du levier de l’endettement comme la 2Ăšme solution.
      Faire un crĂ©dit permet dans ce cas de s’enrichir sans bruler du cash et avec aucune ou une faible mise de dĂ©part.

      Marc.

  6. Bonjour Marc.

    Je suis fortement intéressé par les SCPI de rendement afin de pouvoir obtenir des revenus complémentaires.

    J’aurais cependant quelques questions avant de me lancer dans ce type d’investissement.

    1) Le rendement d’une part de SCPI est en gĂ©nĂ©ral trimestriel,mais imaginons qu’une part me rapporte 15 euros,s’agit il de 15 euros de rendement tout les trimestres,ou alors de 15 euros a l’annĂ©e(3,75 euros par trimestre)?

    2)D’aprĂšs toi mieux vaut t’il investir une grosse somme dans une seule SCPI ou alors investir des sommes plus modestes dans diverses SCPI?

    • Bonjour Nicolas,

      1) Le rendement annoncĂ© est bien sĂ»r annuel comme pour tout placement/investissement. Sinon ça serait trop beau 😉

      2) Pour moi au dessous de 20 000 € ça ne sert Ă  rien de diversifier car la somme est trop petite. Par contre au dessus oui c’est trĂšs bien pour rĂ©partir les risques.

      Marc.

  7. Hello,
    Effectivement, j’ai beaucoup entendu parler des SCPI. Ce qui est intĂ©ressant avec cet investissement, c’est que nous n’avons pas Ă  nous soucier de la gestion du bien. C’est pratique pour ceux qui ne s’y connaissent pas.

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